2015年土地估价师理论方法：收益还原法

　　考点1：收益还原法概念

　　1、 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

　　2、 概念：收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的方法。

　　3、 收益还原法的原理：将此项随时间延续而不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。

　　4、 收益与地租的关系：土地是社会经济活动的基础。地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。土地收益与地租二者在量上具有一致性，土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益;相对于土地所有者，为地租。

　　考点2：收益还原法估价的基本步骤

　　1、 估价程序：

　　(1) 计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益

　　(2) 计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等：总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。

　　(3) 计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，

　　(4) 确定合适的还原率：还原率是影响地价高低的重要因素

　　(5) 选择公式求算地价。

　　考点3：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算

　　1、 土地收益的分类：实际收益和客观收益(估价)

　　2、 实际收益：是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，根据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。

　　3、 客观收益：是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要求后所能得到的一般正常收益，可以直接用于评估。

　　4、 土地收益的另一分类：有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式表现的收益;无形收益则难以用货币形式表现。

　　5、 确定客观收益一般要考虑以下条件：

　　(1) 从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。

　　(2) 收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。

　　(3) 收益是安全可靠的收益。

　　6、 总收益产生的形式：

　　(1) 土地租金：直接出租的租金，包括押金或担保金的利息;

　　(2) 房地出租的租金：根据合同和租赁市场状况，确定客观收益水平

　　(3) 企业经营收益：企业在正常经营管理水平下每年获得的客观总收益

　　(4) 另外，还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置，一般以出租率或空房损失率折算总收益。

　　考点4：总费用的测算方法

　　1、 概念：总费用是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。

　　2、 土地租赁中总费用的计算：

　　(1) 土地税：因土地使用和租赁发生的，如城镇土地使用税;

　　(2) 管理费：管理人员的薪水及其他费用。年租金的3%计算。

　　(3) 维护费：维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路和修缮费等

　　3、 房地出租中总费用的计算：

　　(1) 管理费：出租经营过程中消耗品价值的货币支出;另一是管理人员工资的支出。管理费的计算方法：管理面积平均计算;年租金的2%―5%计算。

　　(2) 维修费：计算方法：造价比例法、定期轮修法、经验估计法。通常可按建筑物重置价的1.5%―2%计算。

　　(3) 保险费：按房屋重置价的1.5‰―2‰计算。

　　(4) 税金：房产税和营业费、以及附加城建税、教育税等

　　(5) 计算房屋折旧费。年折旧费=(房屋重置价-残值)/耐用年限

　　4、 企业经营费用的计算：

　　(1) 概念：企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。

　　(2) 根据企业生产经营的方式不同，分为经营性企业(宾馆、饭店、商场等)和生产性企业(工厂、矿山等)

　　(3) 经营性企业的总费用：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用、经营利润;

　　(4) 生产性企业的总费用：生产成本(原材料费、人工费、运输费)、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用)

　　(5) 企业生产经营费用的计算方法：一是根据企业的财务报表进行分析调整计算;另一是根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用。

　　考点5：土地纯收益的概念及测算方法

　　1、 土地租赁中的土地纯收益求取：

　　土地纯收益=年租金总收入―年总费用

　　2、 房地出租中的土地纯收益求取：

　　土地纯收益=房地纯收益―房屋纯收益

　　房地纯收益=房地出租总收入―房地出租年总费用

　　房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率

　　房屋现值=房屋重置价×房屋成新率=房屋重置价―房屋总折旧

　　房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限

　　3、 企业经营中的土地纯收益求取：

　　企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用

　　土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益

　　4、 自用土地或街开发土地的纯收益求取：采取比较法求取。

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