2014物业管理师知识点:零售商业物业的租赁管理

特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第十一章知识点汇总

　　第三节 零售商业物业的租赁管理

　　S制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。

　　一、租户选择：声誉、财务能力、租户组合与位置分配、租户需要的服务

　　(一)声誉：声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。

　　(二)财务能力

　　(三)租户组合与位置分配

　　一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。 将每一个独立的零售商都作为整个购物中心内的一部分来对待，是使租户组合最优化的有效方法。

　　合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。

　　二、租金确定与调整：基础租金、百分比租金、代收代缴费用和净租约、租金的调整

　　(一)基础租金：基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。

　　(二)百分比租金

　　当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。

　　(三)代收代缴费用和净租约

　　像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。净租的形式一般有以下几种：

　　(1)租户仅按比例分摊与物业有关的税项;

　　(2)租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费;

　　(3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

　　(四)租金的调整

　　由于零售商业物业的租约期限很长(对于主要租户来说，通常是20一30年;次要租户的租期也达到3～10年)，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。

　　三、租约制定

　　还要对下述的几个特殊问题做出具体规定。

　　1、关于每一独立承租单元的用途。2.限制经营内容相似的租户。3.限制租户在一定地域范围内重复设店。4.营业时间。

　　5.公用面积的维护。6.广告、标志和图形。7.折让优惠。8.其他条款。

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