2014年土地估价师《案例与报告》考点:土地估价业务受理

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　　2014年土地估价师《案例与报告》考点汇总

    考点一：土地估价业务受理

　　一、我国土地估价发展的历史沿革

　　土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十年的历史。在这二十年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。

　　1.建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度

　　在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。如：

　　建立了基准地价、标定地价、宗地地价;城市地价动态监测系统等地价体系;

　　建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度;

　　建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。

　　2003年12月19日国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2003]101号文)，明确规定土地估价师是根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这是国务院对土地估价行业近二十年来改革和发展的充分肯定。

　　2.形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系

　　已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》两个国家标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》等技术标准，出版了《土地估价师资格考试系列教材》、《城市土地价格调查与动态监测》、《中国城市地价图集》、《城市地产评估》等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。

　　3.形成了一支具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍

　　现在，全国共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师近10000人，执业土地估价机构2000多家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展，自我约束，自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。

　　4.有力地配合土地使用制度改革和土地市场建设

　　据有关部门的不完全统计，1992年以来，全国土地出让金收入累计超过l万亿元。土地出让金收入主要用于地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出让和土地市场建设的基础工作。

　　5.有力地配合国有企业改革

　　据不完全统计，1992年以来，全国共完成了数万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就超过200家，涉及宗地超过10万宗，土地资产价值1000多亿元，其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面发挥了重要作用。

　　6.土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路

　　2002年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力地促进了行业自律组织建设。目前，全国大多数省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会。通过几年的改革，土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。

　　二、土地估价业务受理范围

　　二、土地估价业务受理

　　(一)土地估价的业务范围：

　　1.土地使用权出让评估;

　　2.土地使用权转让评估;

　　3.土地征用、征收、征购或拆迁补偿评估;

　　4.土地使用权或其他土地权利的抵押评估;

　　5.土地收益权质押评估;

　　6.确定相关税费涉及的土地评估;

　　7.以土地使用权作为出资或合作条件入股企业评估;

　　8.为企业改制进行的土地评估;

　　9.为企业会计处理或出具财务报告需要进行的土地评估(如土地评估入账计提

　　减值准备等);

　　10.为金融不良资产转让而进行的土地评估;

　　11.法律诉讼涉及的土地评估;

　　12，城镇基准地价评估;

　　13.城市地价动态监测;

　　14.农用地分等定级与估价;

　　15.征地区片综合地价及统一年产值测算;

　　16.其他经济或整个行为涉及的土地评估。

　　(二)土地估价业务获取的途径

　　1.政府委托

　　政府为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进行估价;为了公示等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价;为了出让土地，可能委托评估出让底价等。

　　2.企业或个人委托

　　委托估价者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他们可能出于一切经济活动的需要，例如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等，对土地进行估价，也可能出于法律诉讼的需要，需要委托评估。

　　3.自有自估

　　即对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，并且这种估价结果对外一般不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数，因此估价任务的主要来源是前两个，即委托估价。

　　(三)土地估价业务受理及应注意的问题

　　l，明确双方权利与义务

　　要签定正式的估价合同，证明双方权利、义务，以保证合作顺利，减少争议，同时也约定了估价师的任务和工作时限。

　　2.合理安排时间及人员

　　估价任务明确后，要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度，合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员，要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查，派出的工作人员一定要保证其独立性，与项目本身没有任何需要回避的紧密联系。

　　3.保证估价质量

　　保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线。在工作中，一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位。要保证估价业务的质量，除了估价师自身的素质要保证外，机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要，具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关。

　　4.适当提供相关附加(增值)业务

　　估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价师应发挥专业技术优势，提供相关咨询服务，或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势，帮助代为办理抵押登记，完善土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务，一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同，另一方面，也可以增加相应的收入。

　　5.注意适应相关行业的要求(如审计)

　　估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密，因此，在出具估价报告时，要考虑相关行业的要求，做好衔接。例如：审计报告的基准日通常是月末，所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末。

　　6.注意适应国际规范

　　国际上很多国家均设有估价师制度，如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等，我国地产市场刚刚发育，土地估价起步更晚，而随着经济体制改革和扩大对外开放，设立三资企业以及股份公司在海外上市等，都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可，因此估价报告已不仅限于国内使用，估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量，以适应估价工作日益国际化的要求。

　　(四)签订土地估价委托协议的重要性

　　1.估价委托的法律依据;

　　2.明确土地估价双方权利与义务;

　　3.降低估价收益风险。

　　(五)土地估价委托协议(合同)的主要内容

　　1.委托方、受托方的名称：必须是双方的全称。

　　2.评估目的：应注明此项评估是为了满足委托方的何种需要，如抵押贷款、上市、转让、课税、诉讼等等。

　　3.评估对象：指评估标的的具体范围，具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。如果评估对象为多项，可列表说明。

　　4.评估基准日：说明估价结果对应的日期，具体到某年某月某日。

　　5.评估时间：出具评估报告书的时间。

　　6.报告使用范围：该使用范围应与评估目的相对应，要注明评估报告仅供委托方为评估目的使用，申明评估报告书的使用权为委托方所有，解释权归评估机构，未经估价机构同意，不得向他人提供和公开或肢解评估报告。

　　7.评估费的收取：要写明评估费收取的金额、收取的时间和收取的方式。

　　8.合同有效期：在合同中应写明除双方同意解除合同外，合同的有效期应为完成评估报告书且委托方支付完评估费后，为其合同终止时间。

　　9.违约责任：在合同中应写明双方违约应承担的责任，应赔偿的损失及产生争议的解决办法。

　　10.双方的权利、义务：明确委托方的义务是配合评估机构的工作和提供有关的资料，并保证资料的真实性和合法性，及时支付评估费。评估机构的义务是在约定的时间出具报告书，并为委托方保守商业秘密。

　　11.争议解决：争议解决的办法有协商、仲裁、诉讼。

　　12.签合同的时间、地点、人物及印章。

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