2014年土地估价师《案例与报告》考点:地估价事项确定的内容

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　　2014年土地估价师《案例与报告》考点汇总

    考点2：土地估价事项确定的内容

　　一、土地估价目的确定

　　1.以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估;

　　2.以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价;

　　3.以土地使用权抵押为目的的土地估价;

　　4.以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价;

　　5.以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价;

　　6.以城市地价动态监测为目的的土地估价;

　　7.以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价;

　　8.以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价;

　　9.以司法鉴定为目的土地估价。

　　二.土地范围的界定与描述内容土地范围的界定与描述内容包括面积、四至、地籍图号、宗地号、土地等级等。

　　三.土地类型的界定内容

　　土地类型主要有：(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地;(4)商业、旅游、娱乐用地;(5)综合或其他用地。

　　四.土地权利状况的界定内容

　　土地权利状况，说明待估宗地的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。

　　包含内容：

　　(1)估价基准日的土地使用权性质为国有或集体所有，土地取得方式有划拨土地(或出让土地、租赁土地、以地作价入股、出资、授权经营土地等);

　　(2)是否存在他项权利，若有需表述;

　　(3)出让土地说明土地证证载使用年限(起止日)和剩余年限(估价基准日至截止日);

　　(4)权属来源描述包括首次用地批文、初始登记、变更登记的简单过程，宗地多时需列国有土地使用权(划拨、出让)一览表;

　　(5)土地证或权属证明编号。

　　五、土地估价报告使用方向的规定

　　1.土地估价报告的使用前提有严格限制，土地估价报告的使用范围应在委托合同列明。委托方使用土地估价结果报告的限制条件如下：

　　(1)必须在有效期内使用，超过有效期必须进行调整或重新评估，对于报告的有效期一般界定为半年;

　　(2)必须在估价的假设条件成立的情况下使用，假设条件不成立，估价报告的评估结果也无效;

　　(3)必须完整地使用，不能断章取义，不能肢解报告;

　　(4)只供委托方本次的评估目的使用，不得用于其他目的，因为不同的评估目的，有不同的评估结果;

　　(5)只供委托方本次的评估目的使用和报送有关部门，不得公开发表或刊登。

　　2.土地估价报告的使用方向

　　(1)最基本的使用方向：保证税赋的公平性，为税收服务。

　　(2)为土地出让、转让、抵押、企业以土地作价入股等交易提供依据。

　　(3)土地征用、征收、拆迁等补偿等提供依据。

　　(4)解决司法纠纷服务。

　　(5)对涉及土地的遗产、家产分割、赠与等提供依据。

　　由于土地估价机构存档和各级土地管理部门对土地估价结果确认或备案时，对宗地估价技术过程和处理方法、技术参数的选择，等等，都要有详尽的了解。而委托估价者往往只要了解估价结果和估价的大致过程，同时，估价机构出具的宗地估价报告也应适当保守技术秘密。因此，为满足上述多方面的需要，土地估价机构应在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告。前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。

　　六、土地估价中特别事项的内容与界定

　　土地估价中特别事项有：

　　1.在计算土地价值时有无扣除相关费用，如拆迁补偿费、安置费用等;

　　2.土地证登记面积与出让合同不一致，登记面积与附图面积不一致，登记面积中含市政待征地等情况的处理，评估时最终面积的确定在报告需要特殊说明的事项中说明依据;

　　3.在现有的产权资料中依据最有效的产权资料;

　　4.对产权不完善(未取得产权证，但有用地批准文件或出让合同，土地证未及时变更名称)、土地利用条件(无规划条件)等估价对象基本状况不明确时的技术处理;

　　5.在现有的产权资料中依据最有效的，增加相应的证明文件说明产权关系;假设相应的条件，并尽可能符合土地所在区域的有关规定;

　　6.特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊处理，在报告需要特殊说明的事项中说明依据。

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