2014年土地估价师《案例与报告》考点:估价资料与方法可行性分析

2014土地估价高端套餐

　　2014年土地估价师《案例与报告》考点汇总

    估价资料与估价方法可行性分析的内容

　　估价人员在从事估价业务时，必须拥有大量的第一手资料，包括基础性资料、方法性资料和图件资料。

　　1)基础性资料

　　基础性资料是不动产估价最重要的参考资料，主要包括不动产对象所处的经济、政治、法律与自然条件;不动产市场发育的状况以及政府有关不动产管理的现行政策、法规;城市规划、基础设施、公共设施及不动产对象所处的微观区位条件;其他所有直接或间接影响不动产的一般因素、区域因素及个别因素。

　　其中，影响土地价格的一般因素、区域因素及个别因素如下。

　　(1) 一般因素。主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、住房制度、土地制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

　　(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位

　　置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

　　(3)个别因素。包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

　　2)方法性资料

　　方法性资料主要是根据不动产估价拟采用的方法有针对地进行搜集的资料。不同的估价方法需要收集不同的资料。

　　(1)市场比较法。

　　主要搜集比较交易案例资料：

　　①交易双方的基本情况及交易目的、交易实例不动产的状况，包括交易双方的名称、性质、住址等。

　　②交易实例不动产的状况，如坐落位置、形状和面积、地质条件、自然与人文环境、土地利用现状和规划用途、地上建筑物的基本情况及权利状况。

　　③付款方式：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。

　　④成交价格与成交日期：成交价格包括不动产单价与总价，同时还应说明价格类型、货币种类等情况。

　　⑤交易情况：交易税费的负担方式，有无瞒租瞒价、急买急卖、人为哄抬、是否亲友之间的交易等行为。

　　(2)收益还原法

　　①以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益：

　　不动产出租的租金和企业经营收益。

　　②为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用：管理费、保险费、维修费、税金、中介费用。

　　③折旧费。

　　④房屋收益或其他资产的收益。

　　⑤还原利率资料。

　　(3)成本法。

　　根据土地或建筑物不同，需分别收集。

　　①土地取得费。对于城镇国有土地的土地取得费是拆迁安置费，包括补偿费和相关税费。相关税费主要包括房屋拆迁服务费和房屋拆迁管理费、政府规定的其他有关税费。

　　对于农村土地，土地取得费就是征地费。征地费包括土地取得费和相关税费。其中，土地取得费包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费相关的税费、占用耕地时的耕地占用税、占用耕地时的耕地开垦费、占用菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的其他有关税费。

　　②土地开发费。土地开发费包括基础设施配套费、公共事业建设配套费以及小区开发配套费。

　　③利息相关资料。

　　④与土地增值收益相关的资料。

　　⑤建筑物折旧(建筑物估价时要搜集)。

　　⑥重置价格等资料(建筑物估价时要搜集)。

　　(4)假设开发法

　　①调查清楚待估宗地的基本情况，用于确定其最佳利用方式。 .

　　②搜集现行市场上同类不动产的价格资料。

　　③搜集相关费用资料，包括建筑成本费用、专业费、不可预见费、税费、租售费用及开发商利润资料。

　　④相关的利税资料。

　　(5)路线价法

　　①搜集待估宗地所处的路线价区段和路线价。

　　②搜集待估宗地的临街深度和其他因素资料：包括宗地宽度、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率。

　　(6)基准地价系数修正法

　　包括土地级别图、基准地价图、土地级别表、基准地价表、基准地价因素修正系数表和相应的因素条件说明表等。

　　3)图件资料

　　包括城市规划图、土地利用规划图、土地利用现状图、地形图、宗地平面图、位置图、建筑物建筑设计图、平面图、照片等。对农用地估价还包括土壤图等。

编辑推荐：     2014土地估价师考试报考指南     土地估价师历年真题汇总