2014年土地估价师《相关知识》房地产开发:房地产开发主要程序

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　　2014年土地估价师《相关知识》房地产开发汇总

    房地产开发主要程序

　　房地产开发主要程序：投资机会寻找与筛选――细化投资方案――可行性研究――合同谈判――正式签署协议――工程建设――竣工投入使用――房地产资产管理

　　我国房地产开发阶段：项目策划――立项与企业审批(项目建议书批复、可行性研究报告批复)――项目规划――土地使用权取得(在前再批复+建设用地许可证后得)――工程建设――房地产销售――物业管理(衡量房地产开发商提供产品整体素质的重要条件)

　　房地产开发可行性研究主要内容

　　对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性研究

　　一般要回答以下问题：为什么、用什么、多久时间和资金、建成后的效果怎么样、资金来源、市场需求，需要多大规模、建设地点、配套的外部条件

　　西方一般做法：首先，投资机会研究，选择投资项目;初步可行性研究;详细可行性研究

　　我国建设项目审批需要经历：项目建议书、可行性研究报告审批。这与西方的相匹配

　　房地产开发项目可行性研究要解决：必要性(市场需要)、可能性(技术)、合理性(经济效益)

　　房地产开发可行性研究步骤

　　1、 筹划准备 承担可行性研究报告的编制单位与房地产开发商讨论项目的范围、界限

　　2、 调查研究，因素可分宏观、中观、微观三层次总体因素，特定：区位因素和供需状况

　　在调查的基础上，进行房地产市场预测：需求预测(标定需求预测法、有效需求预测法);供给预测(受资金因素影响);价格预测

　　3、 方案选择和优化

　　4、 财务评价和综合评价

　　初步可行性研究的投资允许在±20%，详细可行性研究允许在±10%

　　旧城开发费用：

　　土地费用：土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置费补偿费、其他土地开发费

　　前期工程费：勘察设计费、可行性研究费、七通一平费

　　房屋开发费：直接用于工程建设的费用，建安工程、附属工程、室外工程费

　　等

　　广告费用和租售代理费不宜反映在项目总投资中。

　　新区开发费用

　　土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费、新菜田建设基金、耕地占用税

　　5、 编制可行性研究报告

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