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2014年土地估价师《相关知识》房地产开发:房地产开发财务评价

更新时间:2014-07-25 17:48:09 来源:|0 浏览0收藏0
摘要 2014年土地估价师考试工作将在2014年9月13、14两日进行,小编为大家整理总结了一系列复习资料和模拟试题,希望对大家有所帮助,请大家密切关注!

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  2014年土地估价师《相关知识》房地产开发汇总

    房地产开发项目的财务评价

  企业财务评价的基本目标是项目盈利能力

  财务盈利能力的主要评价内容:项目建成后的盈利水平;偿还贷款期限的长短;项目寿命期内盈利水平;项目资金流动性分析;分析客观因素变动对盈利能力的影响

  财务评价程序三步骤:通过市场调查、预测分析、技术与投资方案分析,确定项目规模、地点、方案,拟定实施进度计划。二、将第一步中的预测数据汇总,编制损益表、现金流量表、资金来源与运用表。三、根据上步报表,直接计算一系列分析评价指标,以便获利能力分析和不确定性分析。(项目逐年的收益和成本)(项目逐年资金来源和运用)(企业逐年财务盈亏状况和收益分配及依次计划)

  财务评价方法:

  现金流量法,以项目作为一个独立系统,在建设和服务期内各年流入流出现金数量

  静态获利分析,采用期内每年的实际货币支出和收入数量,不需折现

  动态获利分析,不同时期发生的成本和收益,按规定利率计算资金的时间价值,包括折现计算,计算成同一时期的值

  财务报表分析方法(西方较较常用),财务报表包括:销售利润预测、财务平衡表、资产负债表

  财务评价的主要指标

  财务净现值(FNPV),动态分析法获得

  财务内部收益率(FIRR)各年现金流量现值为0时的折现率。考察项目盈利能力主要动态指标

  内部收益率是可接受贷款的最低条件,应大于基准收益率,评估才通过。贷款利率低于FIRR

  投资回收期(P)项目净收益抵偿全部投资所需要的时间。主要静态指标

  投资利润率,也称投资收益率,项目达到正常盈利年份时,年纯收益与项目投资的资本价值之比;静态指标

  房地产开发市场调查与分析

  1、 房地产市场调查基本步骤:

  提出问题确定研究目标

  提出可能的信息资源来源,使用的调查方法,可能的费用及时间,即研究计划

  收集、利用资料,进行初步调查

  现场调查研究,运用抽样、调查表、面谈等形式

  统计调查资料与分析资料

  写报告

  2、不同类型房地产市场调查研究

  国内外市场环境调查:政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境

  技术发展调查:新材料、新工艺等情况

  市场需求容量调查

  消费者和消费行为调查

  竞争情况调查:竞争者和竞争产品

  市场营销因素调查:产品、价格、分销渠道、促销策略调查

  3、房地产市场分析基本步骤

  接受委托

  进行房地产市场调查,确定问题确定研究目标,制定计划

  收集、利用资料,如报刊、杂志、统计数据

  现场调查研究,运用抽样、调查表、面谈等形式

  运用统计等科学方法进行分析

  写房地产市场分析报告

  4、房地产市场分析主要内容

  宏观因素:政治、经济、文化、人口、社会因素、风俗习惯及宗教信仰

  市场供求分析:介于宏观与微观之间的分析,供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析

  相关因素分析:

  住宅开发项目:周围住宅供求状况、价格水平,平面布局、对住房满意度和期望

  写字楼项目:交通通达度、周边环境与周围商业设施的关系。

  商业购物中心项目:流动人口、常住人口数量、购买力水平、服务半径、其他购物中心

  1、 房地产市场分析基本方法:

  购买者意图调查法

  销售人员意见综合法

  老师意见法――特尔菲法

  时间序列分析法:简单平均法、指数平滑法、移动平均法、加权移动平均法

  相关分析法:回归分析法、市场因子推演法,适合中、长期预测

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