2014年土地估价师《相关知识》房地产开发:投资项目经济评价

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　　2014年土地估价师《相关知识》房地产开发汇总

    房地产投资项目经济评价

　　1、 现金流量：以企业作为一个独立系统，反映整个寿期或特定时间内，实际流入流出该系统的现金数量及时间

　　现金流入量：企业在一定时期内实际发生的现金收入数量和收入时间。企业经营性收入、固定资产报废时的残值收入或中途变价收入

　　现金流出量：企业在一定时期内实际发生的现金支出数量和支出时间。成本和费用付现部分、销售税金、技术转让费等

　　现金净流量：各期流入量与流出量的差额

　　现在流量计算，营业性现在净流量=销售收入―销售成本+营业外收付现金

　　2、 资金等效值：考虑时间因素，不同时点发生的绝对值不等资金可能具有相同价值

　　3、 房地产投资项目经济评价指标

　　盈利能力指标包括：静态指标(成本利润率、投资利润率、资本金利润率及静态投资回收期)

　　动态指标(财务净现值FNPV、财务内部收益率FIRR、动态投资回收期)

　　清偿能力指标：借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率

　　静态指标常用于概略评价时采用，动态指标能较全面反映投资方案整个计算期效果，适用于详细可行性研究阶段和计算期较长的投资项目。

　　账务净现值率FNPVR=FNPV/项目总投资现值≥0 方案可接受 <0先行淘汰

　　4、 项目不确定性变量：土地费用、建安工程费、租售价格、开发期与销售期、容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率

　　5、 不确定性分析方法

　　盈亏平衡分析， 项目收入―(变动成本+半变动成本) ≥固定成本 =状态是盈亏平衡点

　　敏感性分析，分析FNPV、FIRR、投资回收期、利润对主要因素变化而变化的敏感程度。目的在于找出敏感因素及其变化原因、分析不确定因素可能变动、选择不敏感的方案。

　　通常是单变量敏感性分析

　　主要变量：租金或售价、建造成本、开发期、建筑面积、贷款利率和投资收益

　　概率分析：也称风险分析，根据各变量概念分布，推算项目在风险条件下的获利可能性大小。

　　解析法、蒙特卡洛法

　　房地产开发中的基础设施建设

　　基础设施建设重点在于地下、地上管线的铺设与安装。布置管线工程要点如下

　　给水(树状、环状布置)、排水(雨水、污水两套管线分流制，合一起称合流制)、供电(首先是开闭所设置，架空和地下电缆布置)、煤气(管道(树状、环状)、气瓶)、供热(热电厂、区域锅炉)多采用地下

　　基础设施建设原则和要求：先场外，后场内，场外由远及近;先全场，后单项，全场由平土开始;先地下，后地上，地下先深后浅;先主干，再分支

　　要求：管线线路尽量短捷，同时避免片面缩短而任意穿越、切割场地

　　避免管线过分集中地铺设于交通干道下面，以免检修影响交通

　　地下管线自建筑物外墙向外依次煤气、给水、污水、雨水，首先考虑人行道和非机车道下面，其次是检修频率小的管线布置在车行道下面。自道路红线到中心依次电力、电信、煤气、热力、给水、污水、雨水

　　尽量减少管线转弯和交叉，避免平行重叠、尽可能与房屋、道路平行

　　布置矛盾时，未修上已建、临时让永久、小管让大管、压力让重力自流管、可弯让不易弯

　　充分利用原有管线，临时尽可能与永久性管线相结合，同时考虑今后建设管理预留

　　管线工程要与人防工程相结合

　　架空线配备要考虑交通运输和环境变化要求。

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