2014土地估价理论与方法：土地供需平衡原理

　　土地供需平衡是指土地经济供给与人们对特定用途土地的需求之间的均衡关系。土地作为一种特殊商品，既受一般商品供求规律的制约，又有其与一般商品不同的特殊供求形式。土地供求平衡是相对的、暂时的，而不平衡是绝对的。由于我国土地稀缺，人口众多，人地矛盾突出，所以导致地价总的趋势是上升的。

　　1.耕地供求关系研究耕地的供求关系，其基点在于人口对粮食的需求及满足程度。由于耕地买卖频率很低，对于耕地供求关系的研究，主要从实物形态人手。耕地供求的变化主要受到人均占有粮食数量的影响。如果人均占有粮食数量超过其需求，则耕地的供给就有可能减少。要让农民自觉珍惜耕地，尽量提高土地生产率，利用耕地多生产粮食，就必须让农民从种粮中获得平均利润，这样才能缓解我国耕地的紧张供求关系。

　　2.工业、商业和住宅用地的供求关系随着我国工业、商业和住宅用地制度改革的深化，这部分土地已经逐步进入商品的行列，遵循商品经济规律进行市场流转。在一般情况下，土地交易也遵循一般商品的供求规律：地价上升，则供给增加，而需求下降;地价下降，则供给减少，需求增加。

　　但是土地作为一种特殊的商品，在许多方面具有特殊性：其位置固定不变，自然供给不变，经济供给弹性有限，买卖双方不能自行决定土地位置和用途，土地价格受社会和政治局势以及经济繁荣程度影响大，所以工业、商业和住宅用地有时又表现出供给的特殊性。特殊的土地供给是由于土地自然供给总量是有限度的，超过这个限度不管价格如何上涨，也不能再增加土地的供给。特殊的土地需求是反映土地购买者把工业、商业和住宅用地作为投机对象，价格低廉的土地由于在短期内难以卖出好价格，所以买者很少;相反，价格高涨的土地容易卖得好价钱，尽管价格上涨幅度大于其他地区，只要经济稳定发展，定能获利，所以买者很多。

　　随着我国城市化和经济发展，工业、商业和住宅用地的需求会不断增加，但这类土地供给非常有限，最终必然导致这类土地在高价位下的供求平衡。要在减少占用农地的条件下实现非农用地的供求平衡，必须搞好城市规划，实现城市土地合理功能分区，提高城市土地利用规模效益;实行城市综合开发建设，提高城市土地利用效率;抓紧旧城区改造，充分利用城区闲置土地和利用率低下的土地;城市土地利用向空间发展，实行立体利用，提高土地的经济供给能力。

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