2014土地估价理论与方法：土地价格的概念

　　考点1：土地价格概念

　　概念：土地价格实际上是土地经是价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地的价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。购买土地实际上是购买土地的权利。

　　考点2：土地价格的主要特征

　　1、 表示方式不同：一般商品以价格表示，而土地即有价格，又有租金表示。

　　2、 价格基础不同：一般商品具有移动性，价格来源商品本身，土地不具移动，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。土地价格是土地权利和收益的购买价格。

　　3、 形成时间不同：一般商品可以标准化，易于比较，有完整的市场，价格短时间形成，土地差异大，缺乏完整的市场，价格形成时间长。估价时必须根据宗地自身的特点和市场状况进行具体分析。

　　4、 土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。

　　5、 地价主要由地产需求决定。土地的供给总的来说是一定的，人类可利用的土地是十分有限的，土地经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展呈现较大的变化，需求是影响地价的主要方面。

　　6、 地价具有明显的地区性和个别性。

　　7、 地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。首先，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小;而同时，由于社会经是的发展和人口不断增加，对土地的需求总是持续增加，因而地价呈现不断上涨趋势;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

　　8、 市场结构不同：一般商品有完整的市场，形成的物价比较客观;土地是不完全的市场，需要对地价影响很大，形成的价格主观因素影响很大。

　　9、 折旧现象不同：一般商品有折旧现象，价值随使用年限增长而降低，土地不仅没有折旧，面且还增值，其价格常随社会经济发展而自然升高。

　　考点3：土地价格的类型

　　1、 按土地权利分类：(1)所有权价格;(2)使用权价格;(3)租赁权价格;(4)抵押权价格;

　　2、 按土地价格形成的方式：(1)交易价格;(2)评估价格(交易底价、基准地价、课税价格 ;

　　3、 按政府管理手段：(1)申报地价;(2)公告(示)地价：

　　4、 按土地价格表示方法：(1)土地总价格;(2)单位面积地价;(3)楼面地价

　　考点4：我国现行地价体系

　　1、 从宏观到微观，我国的地价体系基本上可以用等、级、价进行概括。其中“等、级”偏重于对土地自然质量的评价;而“价”则更偏重于对土地经济价值的评价。

　　2、 从宏观到微观，在土地等、级、价体系中，土地等别处于最宏观的层面，级别次之，而地价则处于微观层面。

　　3、 从土地自然质量到土地的经济价值，在土地等、级、价体系中，“等、级”偏重于对土地自然质量的评估;而“价”更偏重于对土地经济价值的评价。

　　4、 按照管理需求，我国的地价体系如下：

　　(1)宏观管理需求层面

　　※ 土地等别，包括城镇土地等别、农用地等别;

　　※土地级别，包括城镇土地级别、农用地级别;

　　※基准地价，包括城镇基准地价、农用地基准地价;

　　※标定地价(城镇)

　　※最高(最低)限价，包括工业用地出让最低限价、居住用地最高限价(两限房使用)

　　※监则地价

　　(2)微观管理需求层面

　　※出让涉及地价，包括出让底价、出让成交地价;

　　※土地出租涉及地价，包括国有土地租金、国有土地所有权收益;

　　※企业改制涉及地价，包括作价出资(入股)地价、授权经营地价;

　　※划拨土地涉及地价，包括划拨转让地价、划拨补交出让金;

　　※土地收购储备涉及地价，包括国有土地收购价格、国有土地拆迁补偿标准、农用地征收补偿标准

　　※集体土地流转涉及地价，包括农用地流转价格、集体建设用地流转价格

　　考点5：我国土地价格的主要类型

　　1、 按管理层次划分：(1)基准地价;(2)宗地地价。基准地价是分用途的土地使用权的最高出让年限的区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性的特点。其作用是;反映土地市场中的地价水平及期限变动趋势，为地价管理提供依据;为国家征收土地使用税提供依据;引导土地合理利用和流转。

　　2、 按土地产权性质划分：(1)土地所有权价格;(2)土地使用权价格

　　3、 按土地开发程度划分：(1)毛地价格：毛地是指政府出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地。(2)生地价格：生地是指未进行征地补偿的新区土地。指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。一般说，毛地价和生地价由出让金、城市基础设施配套建设费构成，不包括拆迁补偿费或征地费;(3)熟地价格：是指政府出让经过三通一平或五通一平或七通一平，可直接开发利用的土地。

　　4、 按地价构成划分：城市建设配套费;征地拆迁开发费;土地开发费

　　5、 按交易方式划分：(1)收购地价：收购方式可分为征用、收回、收购、置换;(2)划拨地价、出让地价、承租地价：一级市场中的主要地价形式;(3)出租价格、转让价格、抵押价格：二级市场形成产生的主要地价形式;(4)入股价格：起源于国有企业改革，一般适用于占地面积较大、经营效益好、竞争能力强、开发前景好。

　　6、 按地价形式和目的划分：(1)评估地价;(2)交易地价;(3)政策性地价;(4)征地区片

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