2015年土地估价师《土地估价实务》精选提示第一章

    2015年土地估价师《土地估价实务》精选提示汇总

　　第一章 土地价格的概念

　　一、主要内容

　　1. 土地价格概念

　　2. 土地价格的主要特征

　　3.土地价格的类型及特征

　　4. 我国土地价格评估的发展历史

　　二、重点提示

　　掌握：土地价格的内涵，土地价格的特征

　　熟悉：不同类型土地价格及特征

　　了解：我国土地价格评估的发展历史

　　三、考点内容

　　(一)土地价格概念

　　1、土地价格的内涵

　　土地价格是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。用公式表示：土地价格=地租÷利息率。

　　绝对地租

　　级差地租。

　　2、我国土地价格的形式

　　目前的主要形式有以下几种：

　　(1)根据土地市场状况，对一定区域内的土地收益或交易价格等进行归纳整理，形成的区域平均价。

　　(2)政府确定实施优先购买权、防止地价暴涨、提前收回土地使用权确定补偿额、优先使用权等管理措施所依据的地价标准。

　　(3)清产核资中反映单位和个人占用土地资产量的地价标准。

　　(4)股份制企业中土地作价入股的地价标准。

　　(5)政府出让土地使用权前确定的最低价、期望成交价格和出让价格。

　　(6)单位和个人有偿取得的土地使用权转让、出租时形成的转让底价和交易价格。

　　(7)土地作为单位或个人的财产，为债权人取得贷款或为他人贷款提供担保时的抵押价格。

　　(8)国家将土地作为财产对其征收有关税收时的课税土地价格。

　　(二)土地价格的主要特征(略)

　　(三)土地价格的类型及特征

　　1)按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格。

　　2)按土地价格形成方式分类分为交易价格、理论价格、评估价格等。

　　3)按政府管理手段分类分为申报地价、公告(示)地价等。

　　4)按土地价格表示方法分类分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。

　　5)按土地的存在形态分类分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格。

　　6)按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。

　　7)按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。

　　(四)我国土地价格评估的发展历史

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