2015年土地估价师《土地估价实务》精选提示第二章

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　　第二章 土地价格影响因素

　　一、主要内容

　　1.主要地价影响因素的分类

　　2.主要地价影响因素之间的作用规律

　　3.不同用途土地的地价影响因素

　　二、重点提示

　　掌握：主要地价影响因素的分类。

　　熟悉：主要地价影响因素之间的作用规律，不同用途土地的地价影响因素。

　　三、考点内容

　　(一)主要地价影响因素的分类

　　土地估价要考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益、土地利用政策等因素对土地收益的影响。可将影响土地的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。

　　1、影响地价的一般因素

　　一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。

　　2、影响地价的区域因素

　　区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征中，对土地价格产生影响的因素。在对地价的影响中，同一区域因素对不同用途土地价格影响程度不同，区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响。

　　3、影响地价的个别因素

　　个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同。

　　(二)主要地价影响因素的作用规律(略)

　　(三)不同用途土地的地价影响因素

　　1、商业用地

　　2、居住用地

　　3、工业用地

　　4、农用地

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