新浪访谈：史教授谈2011年房地产估价师考试实录(一)

　　环球网校(www.edu24ol.com)讯，2011年8月13日，环球网校辅导老师史贵镇教授应邀做客新浪网，就广大考生网友广泛关注的房地产估价师考试问题作了分析解答，为考生深入剖析了2011年房地产估价师考试考情、难易程度以及教材和大纲变化，同时和广大考生分享了房地产估价师复习备考的宝贵经验。

　　主持人：大家好，欢迎收看本期的新浪访谈。本期访谈内容是2011年房地产估价师考试有关信息，今天很荣幸请来了环球职业教育在线房地产估价师的主讲老师史贵镇老师，史老师欢迎您。

　　史老师：谢谢。

　　主持人：史老师拥有房地产估价师、副高级经济师等多个资格证书，公共管理(MPA)硕士学位，有多年房地产行业管理经验，在房地产估价领域、房地产法律法规、房地产市场管理、产权管理等方面实践经验丰富。2005年，史老师融合多年估价心得和授课体会，主编了《房地产估价案例与分析考前突破》，已由中国建筑工业出版社出版。并参与2003年、2005、2006年房地产估价师考试阅卷工作。今天就请史老师给广大考生讲解一下2011年房地产估价师考试有关问题

　　(以下为主持人提出的问题，请史老师作答)

　　1、 主持人：史老师好，房地产估价师执业资格考试已经举办了十几年，但有很多考生都是第一次参加房地产估价师考试，对考试情况不是很了解，近年来您一直担任房地产估价师这门课程辅导，有关房地产估价师考试您能给广大考生做个简单介绍吗?

　　史老师：全国房地产估价师职业资格考试，从1995年开始实行，97年和2000年停考两年，据中国房地产估价师和房地产估价师协会官方统计，截止2006年一共举办了10次全国考试，其中27.8万人参加考试，其中3.5万人取得了职业资格，我们可以看到，10次考试，平均一次考试的考生大概2万到3万人左右，基本上每年估价师考试人数保持在3万人左右，指的报名人数，但是估价师考试通过率相对比较低，基本上通过率在10%，从历年估价师通过率情况来看，这科考试有一定的难度，估价师考生取得执业资格之后，主要在房地产估价机构执业，少部分人在资产估价部门或银行从事相关工作，主要还是在房地产估价机构执业

　　2、主持人：今年房地产估价师教材和大纲都是2011年最新出版的，教材和大纲同往年相比变化大吗，请您就教材和大纲变化的章节给考生朋友讲解

　　史老师：今年教材做了一个相对较大调整，教材两三年调整一次，06年、07年变化较大，今年也有一些调整，相关内容在环球职业教育在线网站也有介绍，房地产开发经营与管理去年38.3万字，今年45.1万字，增加了6.8万字，各章都有小变化，详细内容参见/fdcgjs-kaoshi/news/201107080355335239.html

　　3、 主持人：很多考生会过多的重视变化的章节，认为会从中出考题，您预计变化的章节一定会出考题吗，考生学习的时候如何区分重点与非重点呢

　　史老师：也这是很多考生非常关注的一个问题，变化的章节可能出考题，不是一定会出考题。要具体情况具体分析了。比如有些新增内容只是对过去内容的修订完善，比如理论教材今年把现场查看改为“现场查勘”，一字之差，对估价师现场调查的要求就更高了些，类似这种变动不容易出考题。但有的情况就不同了，比如今年新颁布的《国有土地上房屋征收条例》就会是一个考试的热点，尤其是其中与原拆迁条例的不同点，更可能成为今年案例、理论和制度考试的重点。

　　建议大家以老师在课上所讲的重点内容为主。

　　4、 主持人：教材更换后您预计考试难度同往年相比会有所增加吗

　　史老师：我是这样想的：总的原则是根据市场需求容量控制新增估价师数量。一般性的原则是“难-易-难-易”的年度交替变化，一是因为成绩两年滚动有效，人情使然，二是有意控制报考人数。但也不尽然，比如去年案例考试相对就容易的多，但有些考生反而不适应了，准备的很多想的很多，但没考，拳头打要棉花上了。考的成绩并不理想，从总的通过人数看也没有一个大的提高。

　　5、 主持人：您提的是整体难度分析，四科考试的难易程度怎样，成绩两年有效，具体怎么分配

　　史老师：相对来讲，02.03两年各科通过率最高，08年是个低谷，案例近6年来每年通过人数在1000-1500人之间，即便是在相对最容易的2010年;理论近6年比较稳定，一直在2000-3000人之间，但去年偏难;开发相对比较稳定，近三年一直徘徊在1000-2000人之间，制度05年通过人数最多，08年最低，去年相对正常。制度去年单科通过人数1893人，09年2560人。

　　从近5年情况来看，制度相对最容易，理论较容易、开发较难，案例最难。

　　6、主持人：对于第一次参加考试的考生您能不能提一些考试方法技巧呢

　　史老师：

　　访谈实录(一)《房地产估价案例与分析》学习方法

　　提问1：我认为案例考试与制度及知识教材联系不大，能否不看或简单看一下这部分内容啊?

　　史家之言：本科考试中涉及《房地产基本制度与政策》和《房地产估价相关知识》的相关知识点面广且杂、在本科考试中点多且散，多见于问答题、单项选择题，在指错题和改错题也时有出现。根据以往考生学习反馈情况及考试情况分析，80%多的考生不重视此部分的学习，有的考生认为此门是开卷考试，可以在考场翻书查资料，就干脆不看此部分内容，下功夫把《房地产估价理论与方法》中的几大基本估价方法学深学透就行了;有的考生有侥幸心理，认为此部分在案例考试中涉及分值不高，不愿费劲学习理解有关法律政策文件。事实证明，以上两种想法在考试中都吃亏不小，有的临时抱佛脚，手忙脚乱找不到资料;有的虽找到资料，但理解不深、不透，只知其一，不知其二，只知一点而不会联系贯通相关知识点，在答题时表现为表述不准确、解释不到位，往往是写了一大篇也说不到点上，不知所云。既消费了时间也得不了分或得分很可怜。建议大家在学习时，要阅读相关法律政策文件的原文，这样才能从整体上把握该文件的实质和核心，真正建立起系统全面的相关知识体系。

　　这两本教材与案例相关知识点较多，主要有以下内容：一、《房地产基本制度与政策》中相关知识点：城市土地使用制度改革、国有土地使用权出让、国有土地使用权划拨、城市房屋拆迁管理制度与政策、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让、房屋租赁管理、房地产抵押管理、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、相关税收;二、《房地产估价相关知识》中相关知识点：保险合同、房地产拍卖、建筑安装工程费用的内容、物权与债权的区别;三、相关的法律行政法规、部门规章或文件如下：1.《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》;2.《城市房屋拆迁估价指导意见》;3.《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号);4.《中华人民共和国担保法》;5.《城市房地产抵押管理办法》;6.《城市房屋拆迁管理条例》。

　　提问2：请问房地产贷款项目评估会考吗?始终找不出哪块是出题点，您帮着分析一下，能在哪个题型中出呢，哪种方式呢?

　　史家之言：这个问题还真不好说，房地产贷款项目评估与《开发经营与管理》结合的很紧密，应重点看一下经济评价指标与方法、风险与不确定性分析和房地产开发项目可行性研究这三章，重要是找到结合的知识点。

　　只是可能会出题，也许就是一道单选题。

　　提问3：根据你的经验，在最后的15天应该怎样复习才能达到最佳效果?还用不用作练习题了?

　　史家之言：找知识点，找可能要考的知识点，如何找?从理论教材上找，从规范上找，从案例教材上找，从政策与法规上找(尤其是我给大家提供的相关知识点，要看法律法规原文)，古人云，温故而知新，教材和规范是根本，有针对性地再静下心来看一看教材和规范，我相信你会又有新的收获的。另外，可以找一两套规范的考试模拟题，严格按照考试要求的时间进行模拟考试，不要一边做一边看答案，要按照考试要求，合理分配每道题的做题时间，全部完成后再对照答案查找自已的不足，还有哪些知识点是模糊的，错误的，有针对性地补强;这种考前强化训练很重要，能让你进入一种准考试状态，发现自己平时没注意到一些知识漏洞和薄弱环节。

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