2012年房地产估价师《制度与政策》精讲(2)

　　1、房地产投资开发业$lesson$

　　房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

　　房地产开发具有资金量大、回报率高，风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

　　2、房地产咨询业

　　房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目策划等。

　　3、房地产价格评估业

　　房地产价格评估，简称房地产估价或房地产评估，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。

　　4、房地产经纪业

　　房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖;不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁等业务。

　　5、物业管理业

　　物业管理是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。物业管理是一种经营型、企业化的管理，通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展和自我完善。

　　中国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制，具有如下几个重要特征：①管理者为政府职能部门，②管理单位并非企业，而属于事业性质;②管理对象是国有房产(或其他直管公房);④管理手段基本上为行政手段，是福利型的管理;⑤业主和用户只能被动接受管理，别无选择;⑥管理内容单一，一般只限于对房屋及附属设备的维修、养护。

　　有调查表明，人们在关心房价和质量之后，第三大关心的问题就是物业管理。实践证明，高质量、好信誉的物业管理能增强购房者的信任感和安全感，人住后会感到舒适和愉悦，会激发起购买欲望，极大地促进物业的销售。

　　例题：( )是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

　　A、房地产投资开发

　　B.房地产咨询业

　　C.房地产经纪业

　　D.物业管理业

　　答案：A

　　二、房地产业的地位和作用

　　房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件;②可以改善人们的居住和生活条件;③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐;④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施;⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道;⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展;⑦有利于产业结构的合理调整;⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构;⑨有利于吸引外资，加速经济建设;⑩可以扩大就业面。

　　例题：房地产业由于其关联度高，带动力强，已经成为国民经济的( )产业。

　　A、次要

　　B.一般

　　C.第一

　　D.支柱

　　答案：D

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