2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(75)

　　六、估价目的$lesson$

　　为委托人确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。

　　七、估价时点

　　二○○四年七月十五日

　　八、价格定义

　　根据××市现行拆迁政策、法规，房地产评估有有关技术规范、规则，以及本项目的具体要求，估价对象作为非住宅的房屋拆迁补偿价格包括两部分，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。

　　计算公式为：

　　拆迁补偿价=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价区位价格：依照××市非住宅区位类别图及文字说明确定估价对象所在地为七类地区，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该类别区位价格范围内，确定估价对象单位建筑面积的区位价格系数;

　　K1：为容积率调整系数，根据被拆迁房屋现状容积率确定;

　　K2：为房屋原用途调整系数，根据被拆迁房屋的实际情况和××市有关规定确定;

　　K3：为规划用途调整系数，按照××市有关规定，当规划用途为市政府确定的市政公益事业或重点工程时取0.7，其他情况取1.0。

　　地上物补偿价：按××市有关规定采取成本法，用房屋重置成本结合成新进行计算。本次评估为估价对象在估价时点的重置成新价，是以估价对象时点即2004年7月15日的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。

　　九、估价依据

　　⑴ 全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部及××市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件：

　　?《中华人民共和国城市房地产管理法》【中华人民共和国主席令第29号】;

　　?《中华人民共和国土地管理法》;

　　?《城市房屋拆迁管理条例》【国务院第305号令】;

　　?《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】;

　　?《城市房屋拆迁估价指导意见》【建住房(2003)234号】;

　　?《××市城市房屋拆迁管理办法》【××市人民政府令第87号】;

　　?《××市房屋拆迁评估规则(暂行)》【×国土房管拆字(2001)1234号】;

　　?《××市非住宅房屋拆迁评估技术标准》【×国土房管拆(2002)646号】;

　　?《××市重置成新价评估技术标准》【×国土房管拆(2003)808号】;

　　?《××市房屋估价办法》【×房地评字(1996)573号】。

　　⑵ 委托人及产权人提供的有关资料：

　　?《关于建设拆迁评估作价的通知》(参见附件二);

　　?××旧城改造项目规划指标(参见附件五);

　　?《估价对象清单》(参见附件三);

　　?估价对象的《房屋所有权证》(参见附件四);

　　?委托人及产权人提供的其他资料。

　　⑶ 估价机构所掌握的有关资料，以及估价人员实地勘察、调查所获取的资料。

　　十、估价原则

　　在本次拆迁评估中遵循了合法原则、替代原则、公平原则和估价时点原则，达到独立、客观、公正。

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