2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(94)

更新时间：2012-03-02 15:04:51 来源：|0

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　　第十一节房地产货款项目评估$lesson$

　　房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。

　　一、房地产贷款项目评估相关法律规定

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国会计法》《中华人民共和国税收征收管理办法》《商业银行房地产贷款风险管理指引》《房地产开发项目经济评价方法》《房地产估价规范》中国人民银行、银监会、国家发改委、各地政府颁布的相关法规。

　　二、房地产贷款项目评估的特点

　　㈠综合性

　　房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房地产的价值(价格)评估不同，从评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂的多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房;用途有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场、以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需多种专业人士配合作业。

　　㈡科学性

　　由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性，有依据性。

　　㈢专业性

　　房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。

　　㈣特殊性

　　房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目，具有其自身的特性，如作为销售经营的房地产项目，其测算的投资回收期相对较短，根据项目大小，其投资回收期大约在1～3年左右;房地产的经营方式多样化，可售、可租或混合经营等。从而增加了房地产货款项目评估的复杂性。

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