2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(93)

更新时间：2012-03-02 15:07:54 来源：|0

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　　⒋总利息=(总地价+总建筑费+总专业费用)×利息率×计息期$lesson$

　　由于总地价、总建筑费、总专业费用在动态方式中均已考虑了时间因素，实际均已含计息，故在此不再单独计算总利息。

　　⒌总销售费用=总楼价×3%=109096×3%=3273(万元)

　　⒍总税费=总楼价×5%=109096×5%=5455(万元)

　　⒎总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用)×利润率=总地价×20%+(29641.5+2964)×20%=总地价×20%+6521(万元)

　　将上述⒈至⒎代入假设开发法公式中，即：总地价=109096-29641.5-2964-3217-5362-(总地价×0.2+6521)=(109096-29641.5-2964-3217-5362-6521)/(1+0.20)=51035(万元)

　　㈦估价结果确定

　　上述采用静态方式和动态方式计算出的总地价有较大的差异，由于一般认为动态方式更为精确，故估价结果以动态方式计算的结果为主，但同时兼顾到静态方式计算的结果，并参考估价经验，将总地价定为53000万元。对于待建筑土地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地2003年9月7日出售时的购买价格最终估价结果如下：总地价=53000(万元)单位地价=9138(元/┫)楼面地价=1142(元/┫)

　　【案例2-11】分析

　　㈠本报告用假设开发法中静态和动态两种方式计算地价后确定总地价不妥。

　　㈡应该选用两种方法进行估价。假设开发法作为主要估价方法，同时可以结合现阶段类似地区类似用途的地块价格，选用市场比较法或基准地价修正法作为另外一种估价方法。

　　㈢假设开发法的计算公式与《规范》不完全相符，有错误。

　　㈣估价参数的选取上还需要做进一步说明，如报酬率、利息率的确定。

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