2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(53)

　　估价结果报告$lesson$

　　一、委托人：

　　××市××饭店有限公司

　　法定代表人：××

　　地址：××市××区××大街10号

　　二、估价机构

　　××房地产评估有限公司

　　法定代表人：××

　　地址：(略)

　　评估资质：国家一级房地产价格评估机构土地评估全国职业资质

　　三、估价对象

　　估价对象为××市××饭店有限公司(以下简称委托人)所提供的位于××市××区××大街10号房地产。建筑面积49977.62┫，划拨国有土地使用权面积8048.23┫。

　　㈠ 区位与环境

　　估价对象位于繁华的某市级商业区，西临××大街，南临××胡同，北临××大街，东临××总公司、××医院。估价对象东侧是纵贯××市南北的××街，西侧是××市繁华的××大街，南距××街约×公里，距市火车站约×公里。估价对象所在××大街及其附近有多条公共汽车通往市区各处，周围有A路、C路、F路、G路电车及E快车、R路、S路等多条公交线路，交通十分便捷。

　　估价对象所在地是××市区的商业、金融繁华地带，是××市市级商业中心之一，聚集了××市××楼、××广场、××，××大厦及众多知名老字号商店等一批大型商业设施，该地区也是××市各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占××市的三分之一，附近有××饭店、××饭店、××饭店、××大酒店、××假日酒店、××大厦等多家宾馆、饭店，还有××馆、××市××、××剧场、××医院等大型公共场所，周边各类商服配套齐全。

　　㈡ 权益状况

　　××市××饭店有限公司由原××市××公司、××发展有限公司、××投资有限公司及××发展公司共同组建的。

　　⑴ 土地权益

　　根据委托人提供的资料，委托人拥有的包含估价对象土地在内的《国有土地使用证》(参见附件三：《国有土地使用证》)。

　　证号：【京市东国用(200×划)字第××号】;

　　土地用途：旅游业;

　　土地使用权类型：划拨;

　　图号：I-1-2-××;

　　使用权面积：8048.23 ┫。

　　⑵ 房屋权益

　　委托人还拥有估价对象建筑物部份的《房屋所有权证》(参见附件四：《房屋所有权证》)。

　　证号：【京房权证市东×字第××号】;

　　总建筑面积：49977.62┫;无共有权人。

　　估价对象的《国有土地使用证》记事栏和《房屋所有权证》的设定他项权利摘要栏中均无共有人和他项权利记录。

　　⑶ 权益确定

　　根据上述权证，估价人员认为在估价时点，委托人合法拥有估价对象的房屋所有权及划拨国有土地使用权。委托人具有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。估价对象无共有权人，没有权属争议，也无设定他项权利，只有短期租约，可以确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押房地产。但是评估价值中，不包含“相当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。

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