2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(14)

　　第二节 房地产的供求与价格

　　一、房地产的需求

　　某种房地产的需求，是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。所以，在确定需求时，只考虑有支付能力的需要。

　　对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有：

　　1.该种房地产的价格水平。一股来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少;价格下降，对其需求就会增加。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。其需求与价格成同方向变化。

　　2.消费者的收入水平。对于多数商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求;相反，就会减少对商品的需求。

　　3。相关房地产的价格水平。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能满足类似需要、可替代它的其他房地产。

　　替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。某种房地产的互补品，是指与它相互配套的其他房地产。互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。

　　4.消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加;相反，需求就会减少。

　　5.消费者对未来的预期。当预期未来收入增加时，就会增加现期需求;相反，就会减少现期需求。当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求;相反，就会减少对该种房地产的现期需求。

　　房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。在图2―1(a)中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。

　　如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。如图2―1(b)，以Do为基础，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由Do向右位移到Dl;

　　如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由Do向左位移到D2。

　　二、房地产的供给

　　某种房地产的供给，是指房地产开发商，和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。如果开发商或拥有者对某种房地产只有开发或出售的愿望，而没有开发或出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算作供给。

　　对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要的有：

　　1.该种房地产的价格水平。―般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多;相反，开发商愿意开发的数量就会越少。

　　2.该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少;相反，会使该种房地产的供给增加。

　　3.该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。

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