2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(38)

更新时间：2012-06-12 17:02:00 来源：|0

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　　市场交易实例时，不仅应了解交易实例的价格及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映公开市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。

　　㈡收益法

　　收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入(主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入)扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金涵义决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。

　　㈢成本法

　　成本法是市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便准确预测净收益时，易于计算、把握房屋租赁价格基本标准的方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定;也可采用按工程造价估算等方法求取。

　　××网球俱乐部房地产租赁权价格评估报告

　　致委托方函

　　××网球俱乐部有限公司：

　　我公司于2000年10月9日接受委托，对××网球俱乐部房地产租赁权的价值进行评估。自2000年10月9日收到委托人提供的项目相关资料后，我公司组织人员于2000年10月9日至2000年10月13日对委估房地产进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托人提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析计算，最终确定委估房地产剩余28.5年的租赁权在2000年10月9日的价值为RMB1912.15万元，大写人民币壹仟玖佰壹拾贰万壹仟伍佰元整。

　　(本估价结果应用的限制条件见“估价结果报告”相关说明)特此函告。

　　××房地产估价公司

　　法定代表人：××

　　××年××月××日

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