2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(33)

更新时间：2012-06-12 17:09:52 来源：|0

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　　第二节房地产转让价格评估

　　一、房地产转让价格评估的法律规定

　　《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：

　　⑴ 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;

　　⑵ 一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

　　⑶ 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

　　⑷ 以房地产抵债的;

　　⑸ 法律、法规规定的其他情形。

　　二、房地产转让价格评估的特点

　　房地产转让估价具有以下几个方面特点：

　　第一，从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。

　　第二，从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。

　　第三，从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

　　【案例2-2】

　　C市××广场房地产估价结果报告(节选)

　　㈠委托人：(略)

　　㈡估价机构：C市房地产评估有限公司。

　　㈢估价对象：

　　估价对象××广场为位于C市锦江区青年路××-××号的一幢综合楼，框架结构，建筑面积为98594┫，土地使用权面积为14893.205┫的物业，对2003年12月31日全部投入使用时的预期市场价格进行评估。

　　㈣估价目的：了解2003年12月31日估价对象全部投入使

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