2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试题及答案交流

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　　单选：

　　一题，决定房地产供给量的4个因素。

　　一题，收益法中，净收益求取方法不同分出租收入、营业收入。

　　一题，直接成本利润率，投资利润率、成本利润率、销售利润率大小比较，直接成本利润率大于投资利润率大于成本利润率大于销售利润率。

　　一题：估价的假设和限制条件的的作用，记不清自己是选两个选项还是三个选项(保护估计机构和估价人员，告知、保护委托人和估价报告使用者。)

　　一题：好像是平均增减量法，选的是A,B,E,

　　单选：有一道计算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,计算下来x=675.14 ，

　　我的多选题答案是：ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD,BCDE.少了一个

　　有一道什么房地产评估还可以包括什么项目投资评估，我没选，我总觉得没那么多，不敢选。

　　还有一道题，按照房地产分摊土地，我算的结果和他差0.01，我觉得尾差引起的，我选的对

　　还有一道应不应该排除商业用房，没敢选

　　还有一道题是报酬率和折现率，没敢选。

　　我敢选的都忘了。

　　1：“房地产评估还可以包括什么项目投资评估”，这个记得我选了对。

　　2：“按照房地产分摊土地价值的计算，”我选的对。

　　3：“报酬率和折现率的性质”，没有选

　　4：“甲、乙土地，先计算楼面地价，然有一个是40年，一个是30年使用权，购买乙土地比甲土地更划算”这个认真计算了，我选的对。

　　5:查书看到了“自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量和自由资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。”参考书上答案是正确。我没有选。

　　6:有一题什么“交通时间、距离，”有点摸不着头脑，没有选。

　　7:查书看到了，是以前的考题“接受估价委托后、受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该项目。” ，应该是“至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师。” 我选的错误。多选最后一题应该选BCE，市场法中漏选一个地役权设立情况!

　　1、估价特点 选模拟市场定价

　　2、楼损坏搬迁 选D每户补偿6.5万

　　3、1000美元 以人民币为基础的市场 个月80元人民币 选C1046.88

　　4、年折旧率2% 残值4% 过了9年 成新率 选82%

　　5、补地价那题 我做出来没下面的答案 乱选了一个

　　6、楼层那题6楼的4楼 5楼的顶楼 我选C 忘了数据

　　7、哈伯法则那题 选900

　　8、什么建筑物到期可补偿 选什么忘了

　　9、有一题选什么估价目的的

　　10、有一题功能折旧的 就减去100 选4800

　　11、城市化(房产投机)是社会因素

　　12、不属于经济因素的是

　　13、错误的是 价值类型是估价师决定的

　　单选回忆(关键字，不分先后)：

　　1、价值减损(这个题轻敌了)

　　2、净收益递减求合理期限

　　3、交易税费非正常负担，求修正系数

　　4、补地价

　　5、表示错误的是(最后一道C)

　　6、知道容积率求房地产单价

　　7、不同期限、不同报酬率价格换算

　　8、楼层调整

　　9、估价特点描述正确的是(楼上提供哈，好像是模拟哈)

　　10、币种换算

　　11、求成新率(82%)

　　12、哈伯法则(900)

　　13、功能折旧

　　14、不属于经济因素的是(城市化)

　　15、表示错误的是(价值类型由估价师决定)

　　各位，继续接上.......

　　单选：

　　直线趋势法a\b是什么数字?我选A 历史数据

　　平均增减量我选的ABE

　　报告签字选的是：需要企业盖公章，估价师可以手签不盖章，本人签字不能代签

　　市场的权益因素：我选的地役权，后面几个选项忘了

　　供给因素选的：市场价格，建造成本，技术水平，和预期，四个

　　查封那个写了/利润比大小，我忘了是哪个，我的顺序是直接成本>投资>成本>销售(选项里面两个是对的)

　　收益方式：自营的经营收入和出租收入

　　假设限制条件(三个：保护估价师、提醒报告使用人，还有A选项，但是是什么忘记了)

　　基准地价(选了在范围内，有完备的体系，不知道对不对)

　　堆高最佳(不确定，比较保险写的是最佳规模和最佳用途)

　　1、平均增减量

　　2、估价报告签字(最后一道)

　　3、市场法中权益状况

　　4、房地产供给影响因素

　　5、不考虑查封影响的估价目的

　　6、利润率大小比较

　　7、收益方式分类

　　8、假设限制条件的作用

　　9、基准地价对象使用条件

　　10、最高最佳利用包括

　　11、高层建筑地价分摊(三个选项)

　　12、与估价对象相似包括(三个选项)

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　　2012年房地产估价师理论与方法真题(网友提供)

　　1、多选题――考察“鉴证性估价”的概念;

　　2、多选题――可以从事国有土地上房屋征收的估价机构。参考答案：一、二、三级

　　3、多选题――房地产估价的特征(本质)

　　4、某人有一套80m2的住宅，且是唯一住房，出售时应交多少契税。参考答案：契税按1%计算

　　5、判断题――最高额抵押之前存在的债务不能转入最高额抵押中。参考答案：错

　　6、多选题――影响房地产变现能力的因素包括哪些。参考答案：通用性、独立使用性、可分割转让性、价值大小、开发程度、区位、市场状况;

　　7、多选题――影响房地产供给量的因素有哪些。参考答案：价格、成本、开发技术、预期

　　8、多选题――考点是：名义价格和实际价格的概念。原题大致是某人买房，其中家电装修占房价的5%，分期付款，求该房产的“纯粹”价格。

　　9、多选题――考点是：影响房地产价格的外部因素。经济因素的详细内容，干扰项是“金融制度政策”

　　10、判断题――考点是：基尼系数

　　11、考点：房地产交易中，交易税费非正常负担情况的价格修正

　　12、单选题――考点是：房地产状况调整中不同楼层的价格调整

　　13、单选题――考点是：平均发展速度

　　14、多选题――考点是：平均增减量

　　15、考点是：房地产价格市场状况调整的价格变动率法

　　16、单选题――考点是：补地价的测算，需要注意的是变化前后的价格定义不同，变化前是楼面地价，变化后是土地单价。

　　17、考点：收益法中不同年限价格换算

　　18、考点：受益期限的确定

　　19、考点：累加法求报酬率

　　20、考点：残值率≠0时，求成新率

　　21、考点：自有资金资本化率的计算

　　22、考点：不同利润率(直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率)的比较

　　23、单选题――直线趋势法中的a、b利用什么资料求取。参考答案：历史价格资料

　　24、考点：路线价中的“哈珀”法则

　　25、多选题――高层建筑地价分摊的方法。参考答案：建筑面积、房地价值、土地价值

　　26、判断题――估价资料保存10年后可销毁。

　　计算题：

　　1、某块划拨土地商检的仓库改为商用，面积?平方米，前6年净收益是?万元，报酬率是?，第6年的资本化率是10%，折现率是?，第6年转让税费是转让收入的2%，求该房产的现值。

　　2、某房产，因没有“行车”造成租金降低，正常租金是?元，实际租金是?元，如单独增家需要?万元，随同增加需要?万元，门窗损坏修复费?万元，土地基准地价?，建筑物重建的各项成本已知，求该房产的现值。 解题大致思路：房地产市场价值=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧

　　网友版3

　　1、土地重新购建价格数据肯定记不到了，说不定考试当天回忆能够记到。思路应该是，在估价时点：土地重新购建价格+建筑物重新购建价格*建筑物折旧，即，土地重新购建价格+建筑物重新购建价格*(49/60)

　　2、80万元的房产，2万非房产成分，首付一半，另外一半一年后支付。

　　这个记得折现率是6%，不知道对不，不然就是8%。应该是40+40/1.06=77.736, 77.736-2=75.74。考场上时间紧，太紧张了，我也不知道自己当时计算正确没有了。

　　3、还有一题非正常税费的，对可比实例进行调整。一个调整是非正常税费负担的调整，应该是两个调整，然后连乘。我应该是计算出错，没有找到合适答案。

　　39+39/1.06=75.79,这个选择哪个答案啊?是不是A

　　对，单选有道求报酬率的!还有道求纯粹房地产交易价格(扣除非房地产成分)!所以，单选又增加这两道

　　报酬率那个是7.78%吧

　　还有哈，好像是第二页的最后一道单选 合法是指..我选依法判定估价对象合法

　　接着第三页的第一题是问估价中什么最先确定?(记忆很模糊了)，反正是选A 估价目的

　　好像是最后一道单选吧，我还记得选C呢，就是那个资料存档10销毁的!

　　单选 还有个房产公司做评估要买地什么 选投资价值

　　还有个好像是什么告诉使用面积，转换成建筑面积?

　　不是那个扣除家具，求纯粹房地产价值哦，当中涉及使用面积跟建筑面积换算，好像是1:0.75吧!

　　合法那题答案是B，选房地产对应的状况合法。见理论书合法原则那节。

　　计算题第二道，成本法，投资利息的计算，题目给的年利率是多少呀?

　　对了 判断还有一个自有资金资本化率是税前现金流量....可以按交易实例算... 我没敢选

　　断还有一题，房地产在区域内生产消费不可移动，所以经济位置也是固定不动的 我选错的

　　判断整理如下

　　1：“房地产评估还可以包括什么项目投资评估”，没选

　　2：“按照房地产分摊土地价值的计算，” 没选 数据差0.01。

　　3：“报酬率和折现率的性质”， 错

　　4：“甲、乙土地，先计算楼面地价，然有一个是40年，一个是30年使用权，购买乙土地比甲土地更划算” 对。

　　5：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量和自由资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到没选。

　　6：交通时间、距离，”交通费用什么的 错。

　　7：“接受估价委托后、受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该项目。” 错。

　　8：商品住宅成本不包含营业性用房，对

　　9、房地产在一定区域内生产消费不可移动，所以经济地位固定不变 错

　　10、平均发展速度持续上升或下降 大致数额相同 错

　　11、房地产的容易变现，通用性好的，独立性好的等描述。对。

　　12、高层面积按房地价值分摊，因为差别不大? 忘了

　　一个是:市场法是最可靠的，因为是市场价格的体现。应该答案是错

　　一个是，档案十年即可销毁，是错的

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　　单选：

　　一题，决定房地产供给量的4个因素。

　　一题，收益法中，净收益求取方法不同分出租收入、营业收入。

　　一题，直接成本利润率，投资利润率、成本利润率、销售利润率大小比较，直接成本利润率大于投资利润率大于成本利润率大于销售利润率。

　　一题：估价的假设和限制条件的的作用，记不清自己是选两个选项还是三个选项(保护估计机构和估价人员，告知、保护委托人和估价报告使用者。)

　　一题：好像是平均增减量法，选的是A,B,E,

　　单选：有一道计算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,计算下来x=675.14 ，

　　我的多选题答案是：ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD,BCDE.少了一个

　　有一道什么房地产评估还可以包括什么项目投资评估，我没选，我总觉得没那么多，不敢选。

　　还有一道题，按照房地产分摊土地，我算的结果和他差0.01，我觉得尾差引起的，我选的对

　　还有一道应不应该排除商业用房，没敢选

　　还有一道题是报酬率和折现率，没敢选。

　　我敢选的都忘了。

　　1：“房地产评估还可以包括什么项目投资评估”，这个记得我选了对。

　　2：“按照房地产分摊土地价值的计算，”我选的对。

　　3：“报酬率和折现率的性质”，没有选

　　4：“甲、乙土地，先计算楼面地价，然有一个是40年，一个是30年使用权，购买乙土地比甲土地更划算”这个认真计算了，我选的对。

　　5:查书看到了“自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量和自由资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。”参考书上答案是正确。我没有选。

　　6:有一题什么“交通时间、距离，”有点摸不着头脑，没有选。

　　7:查书看到了，是以前的考题“接受估价委托后、受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该项目。” ，应该是“至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师。” 我选的错误。多选最后一题应该选BCE，市场法中漏选一个地役权设立情况!

　　1、估价特点 选模拟市场定价

　　2、楼损坏搬迁 选D每户补偿6.5万

　　3、1000美元 以人民币为基础的市场 个月80元人民币 选C1046.88

　　4、年折旧率2% 残值4% 过了9年 成新率 选82%

　　5、补地价那题 我做出来没下面的答案 乱选了一个

　　6、楼层那题6楼的4楼 5楼的顶楼 我选C 忘了数据

　　7、哈伯法则那题 选900

　　8、什么建筑物到期可补偿 选什么忘了

　　9、有一题选什么估价目的的

　　10、有一题功能折旧的 就减去100 选4800

　　11、城市化(房产投机)是社会因素

　　12、不属于经济因素的是

　　13、错误的是 价值类型是估价师决定的

　　单选回忆(关键字，不分先后)：

　　1、价值减损(这个题轻敌了)

　　2、净收益递减求合理期限

　　3、交易税费非正常负担，求修正系数

　　4、补地价

　　5、表示错误的是(最后一道C)

　　6、知道容积率求房地产单价

　　7、不同期限、不同报酬率价格换算

　　8、楼层调整

　　9、估价特点描述正确的是(楼上提供哈，好像是模拟哈)

　　10、币种换算

　　11、求成新率(82%)

　　12、哈伯法则(900)

　　13、功能折旧

　　14、不属于经济因素的是(城市化)

　　15、表示错误的是(价值类型由估价师决定)

　　各位，继续接上.......

　　单选：

　　直线趋势法a\b是什么数字?我选A 历史数据

　　平均增减量我选的ABE

　　报告签字选的是：需要企业盖公章，估价师可以手签不盖章，本人签字不能代签

　　市场的权益因素：我选的地役权，后面几个选项忘了

　　供给因素选的：市场价格，建造成本，技术水平，和预期，四个

　　查封那个写了/利润比大小，我忘了是哪个，我的顺序是直接成本>投资>成本>销售(选项里面两个是对的)

　　收益方式：自营的经营收入和出租收入

　　假设限制条件(三个：保护估价师、提醒报告使用人，还有A选项，但是是什么忘记了)

　　基准地价(选了在范围内，有完备的体系，不知道对不对)

　　堆高最佳(不确定，比较保险写的是最佳规模和最佳用途)

　　1、平均增减量

　　2、估价报告签字(最后一道)

　　3、市场法中权益状况

　　4、房地产供给影响因素

　　5、不考虑查封影响的估价目的

　　6、利润率大小比较

　　7、收益方式分类

　　8、假设限制条件的作用

　　9、基准地价对象使用条件

　　10、最高最佳利用包括

　　11、高层建筑地价分摊(三个选项)

　　12、与估价对象相似包括(三个选项)

　　判断题：

　　VXVV() XXVVX XVXVX

　　说下判断题吧，我还是没记住几道。

　　判断还有一个 在用价值在最高最佳利用下等于市场价值，在不合法的前提下，可能高于市场价值

　　判断还有：平均发展速度.连续上升或下降，数额大致相同 错误

　　还有一题什么价值价格的 我也选错的

　　判断题，有一道好像是倒数第二题求土地价值分摊，算出来精度不对，答案好像是错了的;

　　还有到经营性用法要不要计入住宅价格中，我没选，但我认为好像不应计入;

　　单选求减损的那题，我估计选错了，应该选A，可修复吧!

　　我印象中就这几个没搞对!

　　其他的印象不深了!

　　判断题一题：好像表述这样“在用价值，合法利用下，现状利用为最佳最高使用，在用价值等于市场价值，在不是合法利用下，在用价值可能高于市场价值。”，不知道记错没有，我选的正确，这是书上的话，但是题目表述可能记错了。

　　计算题：

　　第一题：该房地产持有期10年，有效毛收入50万元，运营费用18万元，有效毛收入年增长5%，运营费用年增长3%，报酬率8%。第10年资本化率是10%，销售税费6%。

　　我的计算，收益法，按有效毛收入、运营费用都增长的公式计算， 10年收益房地产的现值：273.27万元， 第十年=50*1.05^9=77.57, E=18*1.03^9=23.486 ，第10年年净收益54.084,在第10年的转售价值：54.04/10%=540.84 ， 现值：273.27+540.8*(1-0.06)/(1.08^10)=508.75(万元)

　　第二道：功能折旧部分：年租金收益损失，0.85*16*12*4800-0.8*15*12*4800=9.216(万元)

　　功能折旧： 9.216/0.075[1-1/1.075^44)-16=117.78-16=101.78(万元)，

　　建筑物经济寿命是49年，长寿项目的折旧年限是5年，建安，管理，销售等费用是786.096+0.02v(设建筑物重新购建价格为v)，其他的没有时间做了。还记得判断题有个乙土地比甲土地更划算，算下来是正确的。 判断房地价值分摊那个，计算下来也是正确的。

　　计算题第一题：该房地产持有期10年，有效毛收入50万元，运营费用18万元，有效毛收入年增长5%，运营费用年增长3%，报酬率8%。

　　我的计算，收益法，按有效毛收入、运营费用都增长的公式计算， 10年收益房地产的现值：50/(8%-5%)[1-(1+5%/1 8%)^10]-18/(8%-3)[1-(1 3%/1 8%)^10]=409.17-135.90=273.73

　　10后转售收入净值=(50-18)/(1 10%)(1-(1/1 10%)^10=184.84

　　两值相加=273.73 184.84=458.11

　　计算题第二道：我算的结果是1925.97 万元 不知道有和我近似答案的同学没

　　第二道计算题，我算销售费用和销售税费的时候，V用的是土地加建筑的重新构建价格呀。导致后面投资利息和开发利润也都是用的房地的重新构建价格，是不是错了呀

　　环球网校(www.edu24ol.com)消息，2012年房地产估价师考试将于10月13日、14日举行，环球网校衷心的祝愿考生顺利通过2012年房地产估价师考试。同时，网校将紧密关注此次考试，并及时整理更新发布2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试题，也欢迎考生网友考后积极参与2012年房地产估价师考试试题及答案交流！

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