2014年房地产估价师《理论与方法》第三章考点

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　房地产价格的含义和形成条件

　　一、房地产价格的含义

　　二、房地产价格的形成条件*

　　(一)有用性

　　(二)稀缺性

　　(三)有效需求

　　第二节　房地产价格的特征

　　第三节　房地产供求与价格

　　一、房地产需求

　　(一)房地产需求的含义

　　(二)决定房地产需求量的因素

　　(三)房地产需求曲线

　　二、房地产供给

　　(一)房地产供给的含义

　　(二)决定房地产供给量的因素

　　(三)房地产供给曲线

　　三、房地产均衡价格*均衡价格的形成，供求条件变化时，均衡状况的变化

　　四、房地产供求与价格关系的特殊性

　　第四节　房地产价格和价值的种类

　　一、价值、使用价值和交换价值

　　二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

　　(一)成交价格(最高买价、最低卖价)

　　(二)市场价格

　　(三)理论价格

　　(四)评估价值

　　各种评估方法，评估结果的差异，及其对市场状况的反应。

　　三、市场价值和非市场价值*

　　(一)市场价值(形成市场价格的条件)

　　(二)非市场价值(快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值、投资价值)彼此的联系区别，大小的对比

　　四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值*

　　(一)买卖价格

　　(二)租赁价格 房租的构成

　　(三)抵押价值 抵押价值、再抵押价值的计算公式

　　(四)保险价值

　　(五)计税价值

　　(六)征收价值

　　五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格

　　(一)房地产所有权价格

　　(二)土地使用权价格

　　(三)其他房地产权利价格 理解租赁权价值

　　六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值*

　　大小变化的情况

　　七、市场调节价、政府指导价和政府定价

　　举例：政府指导价――经济适用房、限价房的价格

　　政府定价――廉租屋的房租、出售公有住房的标准价、成本价

　　八、基准地价、标定地价和房屋重置价格

　　九、土地价格、建筑物价格和房地价格

　　(一)土地价格

　　(二)建筑物价格

　　(三)房地价格=土地价格+建筑物价格

　　十、总价格、单位价格和楼面地价

　　(一)总价格

　　(二)单位价格

　　(三)楼面地价*=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率，比单位面积更能说明土地价格水平

　　十一、名义价格和实际价格*(会计算，计算各名义价格下的实际价格)

　　十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格*

　　公式：

　　期房价格=现房价格-预计从期房到达现房期间现房出租的净收益的折现额-风险补偿

　　期房价格一般比现房价格低，有2个扣除项目

　　十三、起价、标价、成交价和均价(了解含义)

　　十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价