2014年房地产估价师《理论与方法》第四章考点
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考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产价格影响因素概述
一、对房地产价格影响因素的总认识*
二、房地产价格影响因素的分类――一般因素、区域因素、个别因素
第二节房地产自身因素*
一、区位因素
(一)位置
1.方位 2.距离 3.朝向 4.楼层*(特别注意。与净高的区别，净高是实物因素)
(二)交通，表明了可达性
(三)周围环境和景观
1.大气环境 2.水文环境 3.声觉环境 4.视觉环境 5.卫生环境 6.人文环境
(四)外部配套设施(注意与基础设施、建筑物内的配套设施区别，后者都是实物因素)
二、实物因素
(一)土地实物因素
1.土地面积 2.土地形状 3.地形 4.地势 5.土壤 6.地基 7.土地开发程度
(二)建筑物实物因素
1.建筑规模 2.外观 3.建筑结构 4.设施设备 5.装饰装修 6.层高和室内净高 7.空间布局(重点记忆)8.防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照 9.维修养护情况及完损程度
三、权益因素
(一)权利状况
(二)使用管制*(农用地转用的限制、城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)
(三)相邻关系*
第三节人口因素
一、人口数量
二、人口素质
三、人口结构
第四节 制度政策因素
一、房地产制度政策
政府抑制房价的措施：增加供地、规定合理定价、制定最高限价、遏制投机、税收、金融等
二、税收政策
(一)房地产开发环节的税收
(二)房地产转让环节的税收
(三)房地产持有环节的税收――对房地产市场价格影响
三、金融政策
四、相关特殊政策
五、相关规划和计划
(一)国民经济和社会发展规划
(二)城乡规划
(三)土地相关规划和计划
第五节 经济因素
一、经济发展状况*
二、居民收入水平*
不同收入阶层收入增长对房地产市场价格的影响。
三、利率*(反比关系)
四、汇率*
五、物价水平*
第六节 社会因素*
一、政冶安定状况
二、社会冶安状况
三、城市化*(不要混淆为经济因素)
四、房地产投机(不要混淆为经济因素)
第七节 国际因素
一、世界经济状况
二、国际竞争状况
三、政治对立状况
四、军事冲突状况
第八节 心理因素
第九节 其他因素
一、行政隶属变更
二、重要政治人物的健康状况等
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