2014房地产估价师《制度与政策》考点:装修他人房屋的法律效果

　　本案所涉及的装修他人房屋问题，具有普遍意义。在讨论开始，首先必须定义“装修他人房屋”的含义。我们所讨论的装修他人房屋，应指为自己计算而就有根据占有的他人房屋加以装修式改良，且对所生法律效果无约定的附合行为。该定义说明，首先，须装修房屋。如无房屋装修事实，本案的问题便无从谈起。其次，须装修他人房屋。若装修自己的房屋，则因任何人均不会与自己发生纠纷，亦即不存在法律问题。第三，须基于所有人的意思取得对房屋的占有，例如基于租赁、借贷、周转等契约是。这是因为，倘若非法占有房屋，则装修的效果便被非法占有的效果所吸收，而无须单独讨论。第四，须装修人为自己计算。装修人装修他人房屋既非履行法定或者约定的义务，亦非为房屋所有人计算。这是因为，若非如此，装修的法律效果即会依义务以及无因管理之债的规范来处理，而无须一般地讨论。最后，须对装修的法律效果无约定。若有约定，即依意思自治处理，也无须专门讨论。

　　一、装修他人房屋的物法效果

　　一谈到装修他人房屋的法律效果，民法人往往联想到“附合”或者“所有权的附合取得”。处理本案的法院也是这样，它正是依据民法中的不动产添附原理，支持原告的诉讼请求的。然而问题却是，在装修他人房屋关系中，附合取得有无适用余地?

　　(一)建材所有权因附合而消灭

　　装修他人房屋，自装修人方面而言，是对建材予以处分，使之附合于他人房屋。当这一附合实现之时，便是建材作为物消灭之日，它们从成为房屋不可分割部分的那一刻起，便不复保持独立形态和独立功能，不复充分物的要件。物消灭，自权利的角度看，以之为对象的物权也就消灭。李文认为“添附物”的所有权转移至房屋所有人(“即使当时的装潢为被告所建，其所有权也发生了改变，该装潢已不为被告所有，已经转移至原告”)，对此，笔者不敢苟同。所谓“添附物”并不存在，又何来“添附物”的所有权?本无所有权，又何能移转?如果所指的是建材所有权，则该所有权也因附合而消灭;消灭的原因是对象消灭，而不是权利移转。

　　(二)房屋所有权不因附合而变更

　　上述附合，若自房屋的角度来观察，那么，该物在吸附了建材被处分所形成的成分而变更地存续下来。虽然它的外在形态乃至结构、功能等等可能有变更，然而作为物，其概念的同一性却得以维持，房屋在其装修前后为同一物。民法上“物”的概念，为界定所有权之用。也就是说，作为所有权对象的是物，而不是物的属性。纵然物的属性发生了变化，极而言之，例如由“毛坯房”变成“五星”级标准的豪华房，人们也不认为装修前与装修后的房屋不再是同一物，从而需要重新界定其所有权归属。既然物同一，依据“一物一权”原则，所有权便不能不同一。房屋装修后不形成新物，也就不存在所有权原始取得问题，附合取得无适用余地。也就是说，房屋在装修之后，依据“一物一权”原则，其所有权得到维持，与添附取得毫无关联。

　　(三)房屋所有人的回复原状请求权

　　当基础法律关系终止、房屋所有人回复对房屋占有时，基于所有权，有就被装修房屋回复物之原状的请求权，这是装修他人房屋物法效果的一个重要方面。

　　二、装修他人房屋的债法效果

　　在房屋所有权同一的前提下，当基础法律关系终止，装修人返还房屋占有时，装修人便会失去装修结果，这似乎意味着“利益损失”;自另一方面去看，房屋所有人受取装修结果，则似乎为“利益受取”。对此一失一得，民法人通常会思考有否不当利得问题。李文也反映了这一思维定式。然而，上述场合，须否适用不当得利之债的规范加以处理呢?这要审查不当得利之债的法律要件是否被充分，才能决定。

　　在这里，首先应当定义：我们讨论的范围应限于基础契约之债正常终止的场合。这是因为，倘若该债不成立、不生效以及非正常终止(主要是单方解除)，那么，自应依据各该情形所对应的规范去处理，即确定对于该非正常情形之出现须负责任的当事人，并由该方赔偿所致他方损失。其赔偿范围之中，自须包括装修人所不能实现的利益在内。因此，依规范体系，自不应适用不当得利之债的规范。

　　在上述定义之后，我们可以讨论不当得利之债的法律要件是否充分的问题。

　　我们看，不当得利之债的四项法律要件，并非处于并列关系，相反，其中的“一方有利失”这一要件，是其余诸项要件的前提。倘若装修人并无利失，那么，依因果关联要件，被装修人便肯定无“利得”-不当得利之债要件中的利得须源自他方利失。惟其如此，利得人方须返该利得于利失人。足见“得利”须在有因果关联的他方利失的约束之下来讨论;而如果该方并无利得，那么该利得之有无规范根据，也就无从谈起了。鉴于此，我们必须首先审查装修人有无利失的问题。

　　然而，要判断装修人有无利失，又须澄清“装修人利失”的意义。我们认为，所谓装修人利失，应指该方就经其改良的房屋的使用利益因基础法律关系终止而当然产生的损失。此一定义涉及三项要素。一是装修利益;二是以返还占有为时间基准的该利益存量;三是该利益存量因返还占有而当然产生的灭失或者减少。

　　在接下来的讨论中，我们首先定义装修利益，然后方能讨论该利益的损失。装修利益，应指装修人就经其改良房屋的使用利益。该利益以房屋中的改良部分为对象。然而，该部分是内含于房屋的，成为其不可分的组成部分，而无独立形态及独立功能。惟其并无独立性，便规定了它无从成为利益对象的性质，同时也规定了装修利益无从脱离房屋使用权而成为独立利益的性质。既然如此，装修利益的实现便内含于房屋使用权的行使之中，无从脱离房屋使用权单独行使，也无从在房屋使用权消灭后独立存续。惟应注意，装修利益是个变量，会随使用过程而逐渐消耗。当使用权期间届满，便告穷竭。

　　在讨论了装修利益的定义之后，我们实际上已经得出结论：在返还房屋占有时，该利益的存量已为“0”。这便是对第二个问题亦即“以返还占有为时间基准的该利益存量”的回答。既然结论如此，第三个问题亦即“该利益存量因返还占有而当然产生的灭失或者减少”，便无须讨论了。

　　然而，如此分析装修利益的存量，并得出该存量为“0”的结论，与我们的经验似难吻合，这公平吗?开释此一疑惑，需要进一步地讨论。这就涉及装修行为的理性以及利益的个人性问题。

　　首先来说装修的理性。不争的事实是，装修是理性行为，装修人是基于最大化自己利益的考虑，计算其装修利益并实施装修行为的。在其计划中，必然考虑装修利益与房屋使用权期间的关系，考虑装修利益在该期间充分实现的问题。鉴于房屋使用权期间是已知的，从而预期装修利益期间并不困难。纵在使用权期间无约定的场合，亦非不可合理估计。准此以解，装修利益期间有预期的情形，是我们讨论所考虑的常态。在这一常态下，包含了装修利益与房屋使用权共同终止的必要内容。从而，在使用权期间之后的“溢出”利益，则是不真实的。倘若装修人竟置房屋使用权期间这一约束于不顾，而“奢侈”地装修，以至于出现其利益不能全部发挥而有剩余的情形，纵然我们有办法将该利益准确地计算出来，那么，该利益也不值得保护-法律不应保护非理性带来的利益。退一步讲，纵然我们宥恕装修人的过失，法律原则也还是不许保护它。试想，倘若立法肯认装修人的残留利益，并进而认定被装修人回复房屋占有便意味着有利得，那么，任何一个恶意的装修人都不乏主张该利益的积极性。又假如判令被装修人返还所谓不当得利，那么，在上述法律环境中，房屋所有人还有哪个肯将其房屋出租、出借?

　　此外，自被装修人的角度来观察，该方受取装修结果也不可能构成利得。这是因为，装修人是趋向于自己的使用、依据自己的审美偏好去装修的。这便规定了装修利益的专用性和个人性。因此，对于装修人为利益者，对于被装修人则未必为利益。那种认为受取装修结果即意味着利得的认识，是不成立的。诚然，在经验上，被装修人往往抛弃回复原状请求权，而受取装修结果，那也不意味着他认同装修人的利益为自己的利益，相反，而是含有避免进一步损失的无奈。须知，在回复房屋原状时，任你谨慎再谨慎，也必然对房屋有所损坏。两害相权取其轻。不如接受装修结果，这不仅会避免上述损害，而且令回复义务人避免回复费用的支出，同时也避免社会资源的浪费。应当说，这是诸方利益达到最优化的惟一方案。总之，接受装修结果，并不说明被装修人认同那是利得。既然如此，无论从哪一方面看，被装修人均无利得可言。这也反证了在不当得利之债的法律要件上讨论装修人的利失之无意义。

　　三、关于本案审理结果的评价

　　本案一审原告的诉求，是损害赔偿。一审法院认定原告关于被告侵权的指控成立，判决满足该方赔偿的诉求。二审则就赔偿数额达成调解协议而告结案。我们认为，一审原告所享有的实体法权利，应为基于房屋所有权的回复原状请求权，而该方之享有所有权，无须从添附理论求解。该方虽以损害赔偿诉求救济，从法律上评价，则应解释为回复原状请求权。然而，由于回复原状意味着对房屋的进一步毁损，并产生回复费用，且鉴于该案被告已破坏了装修结果。因此，为确保当事人损失最小化，并避免社会资源浪费起见，判决满足原告损害赔偿的诉求，是合理的。至于李文进一步讨论被告求偿权的“损益相抵”，鉴于该项求偿权只能定性为不当得利返还请求权，而该权利并不存在，故无从相抵。