2014年房地产估价师《案例分析》考点:估价技术报告的写作

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　　估价技术报告的写作

　　房地产估价技术报告应包括以下内容：①估价对象实物状况描述与分析;②估价对象权益状况描述与分析;③估价对象区位状况描述与分析;④市场背景描述与分析;⑤最高最佳利用分析;⑥估价方法适用性分析;⑦估价测算过程;⑧估价结果确定。

　　1.估价对象实物状况描述与分析

　　估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。对土地实物状况的描述主要说明以下内容：土地面积，四至，土地用途，土地形状，地形、地势，土壤，地基，土地开发程度，其他等。

　　对建筑物实物状况的描述主要说明以下内容：建筑规模，用途，层数和高度，建筑结构，设施设备，装饰装修，防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照，层高和室内净高，空间布局，建成时间和设计使用年限，使用维护状况及完损状况，其他等。

　　2.估价对象权益状况描述与分析

　　估价对象权益状况描述与分析，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两部分。对土地权益状况的描述主要说明以下内容：①土地所有权状况;②土地使用权状况;③他项权利设立情况;④土地使用管制;⑤目前使用状况;⑥其他特殊情况。

　　对建筑物权益状况的描述主要说明以下内容：①房屋所有权状况;③出租或者占用情况;③他项权利设立情况;④其他特殊情况。

　　对在建工程权益状况描述还应包括：①建设用地规划许可证;②建设工程规划许可证;③建设工程施工许可证等的取得情况。

　　3.估价对象区位状况描述与分析

　　估价对象区位状况描述与分析，主要描述估价对象的位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。

　　位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等。

　　交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。

　　环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等。

　　外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施。

　　4.市场背景描述与分析

　　市场背景描述与分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。市场背景描述与分析说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响程度也有所不同。因此不同估价报告的写作，市场背景描述与分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。

　　对市场背景描述与分析应注意把握好以下方面：

　　(1)要按照从宏观到微观、由大区域市场到小片区市场的写作顺序系统地分析估价对象所处房地产市场背景，并且重点针对估价对象所处片区和类似物业市场。

　　(2)要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、估价时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。

　　(3)要注意与估价方法的对应。如采用市场法时，则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平。

　　(4)房地产市场是一个动态的市场，因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测。

　　(5)应注意一定时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响。

　　(6)要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。

　　5.最高最佳利用分析

　　最高最佳利用分析是按照最高最佳利用原则分析估价对象最高最佳利用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价中的最高最佳，是针对估价对象的使用状况和估价结果而言的。简言之，在最高最佳利用状况下的估价对象，应是：最佳规模(如建筑面积、建筑高度、层数等);最佳内部组合，实现最佳经营和使用;最佳使用效果，包括最好的使用状况，最好的室内外环境条件，取得最高的经济效益和最理想的使用效果。

　　法律上的允许或法律上的许可，是估价对象最高最佳利用分析的前提条件。离开法律上的允许，则无法考虑和实现估价对象的最高最佳利用。对估价对象目前的用途或每一种潜在用途，都必须审查分析估价对象是否为法律所许可，不被法律许可的估价对象，其价值是无法在市场中实现的。

　　技术上的可能，是指估价对象为单纯的土地、单纯的建筑物和房地，在物质和技术条件上应具备实现最高最佳利用和实现价值最大化的可能性。其中，物质上的可能、物理上的可能强调具备的客观条件，比如：建筑面积、建筑结构、平面布置、空间高度、朝向、周边环境等。技术上的支持，则更侧重建筑功能、使用效果，以及为达到一定的功能条件，而采取的设计、施工、设备与材料选用等。当然，技术是以物质为基础的，是更好的实现物质条件的手段。同时，物质本身也是各类不同技术的体现。

　　经济上的可行，一般是指对于法律上允许、技术上可能的每一种潜在使用方式，利用预测估价对象未来的收入与支出，通过两者现值的比较，将其收入现值大于支出现值的使用方式确定为具有可行性。

　　6.估价方法适用性分析

　　估价方法适用性分析就是要逐一分析各种估价方法是否适用，详细说明已选用估价方法的估价技术路线。

　　7.估价测算过程

　　估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合实际情况、有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。

　　8.估价结果确定

　　估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，并且它是如何确定的。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。