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2014年房地产估价师《理论与方法》考点剖析13

更新时间:2014-08-21 09:01:40 来源:|0 浏览0收藏0

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摘要 2014年房产估价师正在备考,环球网校整理"2014年房地产估价师《理论与方法》复习资料"供大家参考学习!祝您马到成功!

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  统一面积单位

  在面积单位方面,中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩),中国中国香港和美国、英国等习惯采用平方英尺,中国中国台湾和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下:

  平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

  平方米下的价格=公顷下的价格÷10000

  平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764

  平方米下的价格=坪下的价格×0.303

  交易情况修正

  1交易情况修正的含义

  可比实例的成交价格可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格是不正常的,则应将其调整为正常的,如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整,称为交易情况修正。因此,经过交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。

  2造成成交价格偏差的因素

  (1)有利害关系人之间的交易。

  (2)急于出售或急于购买的交易。

  (3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

  (4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

  (5)特殊交易方式的交易。

  (6)交易税费非正常负担的交易。

  (7)相邻房地产的合并交易。

  (8)受债权债务关系影响的交易。

  交易情况修正的方法

  交易情况修正的方法,主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为:

  可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格

  采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:

  可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格

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