2015年房地产估价师考试《理论与方法》考点解析12

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　　交易日期调整

　　1.交易日期调整的含义

　　可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点)，房地产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。

　　交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

　　2.交易日期调整的方法

　　在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

　　采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，以经过前面修正后的可比实例价格为基准(下同)，可比实例价格涨跌的百分率为±T%(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为+T%;下跌的，为-T%)，则：

　　可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=在估价时点时的价格或者可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100=在估价时点时的价格上式中，(1±T%)或(100±T)/100是交易日期调整系数。

　　价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某

　　个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表

　　采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格

　　房地产状况调整

　　1.房地产状况调整的含义

　　进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。

　　2.房地产状况调整的内容

　　区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。

　　区位状况比较、调整的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。

　　3.权益状况调整的内容

　　权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。

　　权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。

　　4.实物状况调整的内容

　　实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

　　实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。

　　5.房地产状况调整的思路和方法

　　房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度;最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整;反之，则应做增价调整。

　　6.房地产状况调整应注意的问题

　　(1)可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。

　　(2)由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适;商业房地产着重繁华程度、交通条件;工业房地产强调对外交通运输;农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。

　　求取比准价格

　　1.求取某个与可比实例对应的比准价格的方法

　　由前述内容可知，市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格;经过了交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格;经过了房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过了这三大方面的修正、调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正、调整综合起来，计算公式如下：

　　(1)修正、调整系数连乘形式：

　　估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

　　(2)修正、调整系数累加形式：

　　估价对象价格=可比实例价格×(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十房地产状况调整系数)

　　2.将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法

　　主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用。