2013备考加油站：成本逼近法3

　　考点8：土地增值

　　1、土地增值的求取可根据待估宗地的具体情况，选择以下方法：用土地成本价格乘以土地增值率来确定;参照类似土地开发项目的土地市场价格与其土地成本价格之间的差额确定。

　　2、土地增值收益计算公式：

　　土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益率

　　考点9：土地价格修正与确定

　　1、公式：

　　土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　2、通过上述步骤计算的土地价格，还应根据评估对象的具体情况和评估目的，考虑是否进行以下几方面的修正，最终确定估价结果：

　　(1)根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正;

　　(2)成本逼近法求取有限年期的土地使用价格时，应进行土地使用权年期修正。期年期修正系数公式： ;

　　(2.1)是否进行年期修正要具体分析：

　　一是当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正;

　　二是当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正;

　　三是当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。

　　(3)如果采用成本逼近法测算的是某一小区的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积(道路、绿地)是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式：

　　可出让土地的平均价格=土地总平均单价×(总土地面积/可出让的土地面积)

　　(4)宗地成熟度修正。

　　考点10：成本逼近法适用范围

　　1、成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例水多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同进，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。土地成本的增加并不一定会增加它的价值，尤其是土地实际成本的增加，不一定带来高的土地价格。

　　2、成本逼近法应注意的问题：

　　(1)土地取得费用、土地开发费均应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定的物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用时实际投入计算。

　　(2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。

　　(3)成本逼近法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格时应慎重。

　　(4)不适用于建成区域已开发土地、商业及住宅用地的估价。

　　(5)成本逼近法以成本累加为途径，而成末高并不一定表明效用和价值高，因此，其评估结果只是一种“算术价格”，对土地效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。

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