2013年土地估价基础与法规课件25

　　第九章 农用地转用与征地管理

　　考点1：农用地转用概念

　　1、 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。农用地可分为：耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面等。

　　2、 农用地转用是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为，又称为农用地转为建设用地。

　　3、 农用地转用是《土地管理法》重要的内容，也是在市场经济条件下，许多国家控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普通采用的手段。在世界各国和地区，名称不尽相同，但含义基本相似。有的称为“土地开发许可”，有的称为“建筑许可”，还有的称为“非都市土地使用管制”，但目的都是根据土地利用总体规划或城市规划，控制建设项目占用农用地，尤其是占用耕地的行为。

　　考点2-1：农用地转用的依据

　　1、 土地利用总体规划。农用地能否转为建设用地，首先应当看其是否符合土地利用总体规划规定的规划用途。如果符合土地利用总体规划确定的用途，即在建设用地区范围内，可以转为建设用地。否则将不得转为建设用地。但是，国务院批准的大型能源、交通、水利等基础建设用地需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准的文件修改规划;省级人民政府批准的能源中、交通、水利等基础设施建设项目与省级人民政府批准的土地利用总体规划不符的，或虽未纳入规划，但已经通过建设项目用地预审的，按照建设项目用地预审意见的具体要求及时调整。

　　2、 土地利用年度计划。土地利用年度计划是国家实行建设用地宏观控制的有效措施。土地利用计划中，包括了农用地转为建设用地的计划。其目的是控制建设项目大量占用农用地，造成耕地大量减少和农业生态环境的破坏。

　　3、 建设用地供应政策：这是控制建设用地方向的主要手段，通过制定建设用地的供应政策，不但有利于控制建设用地总量，防止大量占用农用地，同时，还可能优化投资结构，防止重复建设，促进国民经济的协调发展。建设用地政策由国务院土地行政主管部门根据国家产业政策制定。

　　考点2-2：农用地转用的条件

　　1、 在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内农用地转为建设用地的，必须符合以下条件：

　　(1) 城市、村庄和集镇建设规划;

　　(2) 土地利用年度计划确定的控制指标(包括上级下达的计划指标和土地整理折抵指标);

　　(3) 保质足额补充所占耕地;

　　(4) 符合国家的土地供应政策。

　　2、 在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围以外单独选址的建设项目，确需必需占用农用地的，应当符合下列条件之一：

　　(1) 土地利用总体规划已经明确预留的项目用地;

　　(2) 经国务院和省人民政府批准的能源、水利等基础设施建设项目用地;

　　(3) 供水、供电、排污等确实无法在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的特殊建设项目用地。

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