2013年土地估价基础与法规课件26

　　考点3：农用地转用的批准权限

　　1、 根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。但考虑我国的实际情况，将乡村企业、农村公共设施、公益事业、农民宅基地等占用农用地的，授权地(市)级人民政府审批。

　　2、 国务院批准的项目用地：

　　(1) 国务院批准的建设项目占用农用地的。包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的项目，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目。同时包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。

　　(2) 省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。

　　(3) 城市建设用地区内统一征地的，包括直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市用地。而市辖县的县城则由省级人民政府批准，市内农村集体建设用地由地(市)办理农用地转用手续。但对于一些市设的开发区、卫星城将按城市市区同样对待，需报国务院批准。

　　(4) 涉及到基本农田的。根据《基本农田保护条例》第15条规定，农用地转用需要报国务院批准。

　　3、 省级人民政府批准的项目用地：

　　(1) 除了报国务院审批之外的其他城市的市区占用农用地的。

　　(2) 县和县级市所在的城镇及其他城镇建设占用农用地的。

　　(3) 地、市以下政府批准可行性研究或建设项目需要占用农用地的。

　　4、 省级人民政府批准或省级人民政府可以授权设区的市、自治州的批准项目用地：

　　(1) 乡镇土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内的农民宅基地、乡村企业、乡村公共设施、公益设施建设占用的农用地。

　　(2) 农村道路、水利及其他设施建设可以使用农村所有农用地的。

　　5、 农用地转用的申请：在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设留用地范围内，市、县为实施城市规划、村庄和集镇建设规划，涉及农用地转用的，由市、县人民政府根据土地利用年度计划和土地整理折抵建设用地指标，集中统一逐级向批准土地利用总体规划的人民政府分批准提出申请。一次报批农用地转用涉及2个或2个以上乡镇的，市、县人民政府土地行政主管部门要以乡(镇)为单位分别填写《农用地转用呈报表》，并拟定《农用地转用方案》和《耕地补充方案》。

　　6、 使用土地整理折抵指标的建设项目用地，属于土地整理项目本身使用耕地的，如整理区农户动迁安置、企业厂房迁建等需异地建设的项目，不需办理农用地转用手续。

　　7、 农用地转用方案的编制：

　　(1) 农用地转用方案编制的主体：农用地转用方案的编制由市、县人民政府土地行政主管部门负责编制。

　　(2) 农用地转用方案的内容：是后者，是否已补办出让手续等，土地农用地转用方案应当说明：拟占用农用地的种类、位置、面积、质量、补充的期限、资金落实情况等，以表格的形式填写。同时另附以下材料：上级下达的土地利用年度计划或土地整理折抵建设用地指标的使用台账(复印件)。乡(镇)土地利用总体规划图，比例尺为1：10000。建设项目可行性研究时，县级人民政府负责土地利用规划工作的部门提出具体的预审意见，即《农用地转用审查意见表》。

　　考点4：农用地转用的审批程序

　　1、 提出申请。一次报批农用地起用涉及两个呀两个以上乡镇的，市、县人民政府土地行政主管部门要以乡(镇)为单位分别填写《农用地转用呈报表》，并拟定《农用地转用方案》和《耕地补充方案》。

　　2、 逐级报批。按规定由县、市人民政府逐级上报至省给人民政府，省级人民政府土地行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家产业政策及补充耕地等情况进行审查。

　　3、 组织实施。农用地转用经批准后，由实施土地利用总体规划的地方人民政府及其土地行政主管部门具体组织农用地转用的实施。如果占用耕地的，必须履行补充耕地的义务和责任。

　　考点5：土地征收和征用概念

　　1、 土地征收：是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。

　　2、 土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。土地征收是土地所有权的改变，土地征用是土地使用权的改变。

　　考点6：征地行为的特征

　　1、 征地行为的特征：

　　(1) 政府行为：征地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他单位和个人都没有征地权。

　　(2) 补偿性：国家征用集体的土地，按照有关法律规定，要向被征用土地的所有者支付补偿费，造成劳动力剩余的必须予以安置。

　　(3) 强制性：国家建设征用土地，被征地单位必须服从，不得阻挠。这表明征地具有法律上的强制性。

　　(4) 权属转移性：国家建设需要征用农村土地后，原来属于集体所有的土地转变为国家所有，国家通过两权分离，使用单位取得国有土地的使用权。

　　(5) 必须依法批准：国家法律规定征收土地要依法审批，并规定了明确的批准权限，征收或征用土地审批实行国务院和省级人民政府二级审批制度。在征收土地的审批中，要征用农用地，首先要办理农用地转用，或同时办理农用地转用审批。

　　(6) 征地行为的公开性：征地行为必须向社会公开、接受社会的公开监督。

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