2013年土地估价管理基础与法规复习资料11

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　　土地市场交易与监管(市场管理内容是重点)

　　1、土地市场概念

　　1狭义的土地市场：进行土地交易的专门场所。(城镇土地市场)

　　2广义的土地市场：因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。

　　3土地市场主体：参与者(供给者、需求者、中介者、管理者――维护秩序提供效率协调关系)

　　客体：土地本身及其产权关系。

　　2、特点：1交易实体的非移动性2市场的区域性3市场的垄断性

　　4流通方式多样性(买卖、租赁、分割转让、分期付款、拍卖、招标、协议、挂牌、抵押等)5供给弹性小(自然无，经济小;地价主由需求定)

　　3、分类：1出让(一级)2转让(二级)3租赁4抵押

　　4、功能：1优化配置土地资源2调整产业结构，优化生产力布局

　　3健全市场体系，实现生产要素的最佳组合。

　　5、运行机制：1市场机制(供需、竞争、价格)2宏观调控机制

　　6、我国现状：1全国实行国土有偿使用制度2土地用途管制制度确立3市场服务体系逐步完善

　　4产权进一步细化和明确，土地权利体系进一步完善。

　　7、土地市场管理的内容：

　　1土地市场供需调控的意义：中华考试网(www.Examw。com)

　　A稳定地价房价B土地利用结构的调整和优化 C优化土地资源配置、合理分配土地收益的重要手段。

　　2原则：1整合性利益2平等对待3控制和弹性管理4依法管理。

　　3主要内容：1方向(刺激或遏制)2时间(决策时间、滞后时间、惯性，与完善监测预警系统结合)3力度(波动幅度、滞后时间、惯性大小、调控环境)

　　4措施：1发展计划和规划(年度计划)2财政政策(征税和减免税)3金融政策

　　4土地储备制度：

　　收购―据市政府授权和储备计划―程序：申请收购、权属核查、征询意见、费用测算、方案报批、收购补偿、权属变更、交付土地。

　　储备―由中心前期开发和经营管理。

　　供应―招标拍卖和协议出让。

　　5土地市场的微观管理：1客体―允许进入的产权范围2主体―用地理由、支付能力、经管能力

　　3交易秩序规范(转让：申请、批准、签约、公证、登记;出租：签约、登记) 4中介管理

　　8、土地使用权转让 1转让概念：

　　2转让条件：1按合同全部支付出让金并取得土地证

　　2按合同开发，房屋25%以上，成片土地形成工业或其他建设用地条件(地上物作为动产转让的地不转) 3转让方式：1土地使用权出售2土地使用权交换3土地使用权赠与

　　9、抵押概念和条件：出让的国有土地使用权。

　　10、土地使用权租赁的概念：

　　11、我国土地市场的发展过程：88年土地法有偿使用制度确立;90年转让暂行条例实施; 98年房地产法实施01年国土部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》：建设用地供应总量控制制度、城市建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、土地登记可查询制度和集体决策制度。

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