2013年土地估价管理基础与法规备考资料23

　　四、我国土地用益物权

　　(一)国有建设用地使用权的权能及规定

　　《土地管理法》、《城市房地产管理法》所称的“国有土地使用权”，即《物权法》所称“建设用地使用权”。

　　《物权法》规定，建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。国有建设用地使用权的权能主要包括：占有权、使用权和收益权。

　　建设用地使用权包括划拨建设用地使用权、出让建设用地使用权、租赁建设用地使用权、国有土地使用权作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权、国家授权经营取得的建设用地使用权等。

　　1.划拨建设用地使用权

　　划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

　　划拨建设用地使用权能及规定包括：

　　(1)划拨建设用地使用权的转让权能。划拨建设用地使用权转让的条件包括：①报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;②可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

　　(2)划拨土地使用权的出租权能。根据《城市房地产管理法》等法律规定，划拨国有建设用地使用权人以营利为目的，将划拨国有建设用地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行相赁。租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。

　　(3)划拨土地使用权的抵押权能。以依法取得的划拨土地上的房屋及其他定着物抵押，其占用范围内土地的划拨国有建设用地使用权同时抵押。以无地上建筑物、构筑物的划拨土地抵押的，应当经市、县人民政府国土资源管理部门批准。

　　划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;领有国有土地使用证;具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。从以上规定可以看出，没有地上建筑物的划拨土地使用权是不能抵押的。

　　例题1：依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

　　A.一律不得转让

　　B.经批准可以出租

　　C.可以随房屋所有权一并抵押

　　D.可以收回

　　E.除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制

　　答案：BCDE

　　解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

　　例题2：依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。( )(2009年房地产估价师制度试题)

　　答案：×

　　解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

　　2.出让建设用地使用权

　　出让建设用地使用权能及规定包括：

　　(1)建设用地使用权的转让权能。《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。出让建设用地使用权转让后，受让人建设用地使用权的期限不是出让合同约定的年限，而是原建设用地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　(2)出让建设用地使用权的出租权能。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。土地使用者通过租赁方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　(3)出让土地使用权的抵押权能。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　3.租赁建设用地使用权(国有土地租赁)

　　依据：《土地管理法实施条例》、国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》。

　　《土地管理法实施条例》规定，国有土地有偿使用的方式包括：国有土地使用权出让;国有土地租赁;国有土地使用权作价出资或者入股。

　　通过租赁方式从国家直接取得的建设用地使用权能否作为物权意义上的土地权利，一直是理论界争议的热点问题，虽然在《土地管理法实施条例》中国有土地租赁与出让、作价出资并列作为国有土地有偿使用的方式，但是， 2007年《物权法》并未将其列为国有建设用地使用权取得方式。

　　(1)国有土地租赁的内涵

　　国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》指出，国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

　　(2)国有土地租赁权能及规定

　　国有土地租赁可以转租、转让和抵押。国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。 承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。 承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。 地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。

　　(3)国有土地租赁方式和期限

　　承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金;采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

　　国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。 租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

　　例题1：国有企业将其合法取得的国有土地使用权出租给其他个人或单位使用，并收取一定租金的行为称为国有土地租赁。( )(2007年《土地管理基础与法规》试题)

　　答案：×

　　解析：国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

　　例题2：根据有关规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。短期国有土地租赁的年限一般不超过( )年。(2004年《土地管理基础》试题)

　　A. 5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　答案：A

　　解析：短期国有土地租赁的年限一般不超过5年。

　　例题3：国有土地租赁期限在( )个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。(2010年房地产经纪人制度试题)

　　A.3

　　B.6

　　C.9

　　D.12

　　答案：B

　　解析：租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

　　例题4：承租人将承租土地转租给第三人，承租建设用地使用权归( )所有。(2000年《土地管理基础》试题)

　　A.原承租人

　　B.第三人

　　C.原承租人和第三人共有

　　D.原承租人和第三人协商

　　答案：A

　　解析：租赁建设用地使用权人转租其土地权利时，并未丧失其建设用地使用权，即未脱离原国有土地租赁合同的约束，其与土地所有者仍是合同的当事人。

　　4.国有土地使用权作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权

　　国有土地使用权作价出资或者入股是国家将国有土地使用权作价后，以投资的形式将土地注入到有限责任公司或股份公司，该公司通过支付股息和分红取得土地使用权。土地使用权人依法取得作价出资(入股)土地使用权后，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。因此，作价出资(入股)土地使用权的权能与出让土地使用权的权能一致。

　　5.国家授权经营方式取得的国有建设用地使用权

　　国家授权经营是国家将土地使用权授权给国家控股公司经营，被授权单位对授权经营的土地享有占有权、使用权、部分收益权和部分处置权。《企业改制土地资产处置审批意见》(试行)规定，经国务院批准改制且符合以国家作价出资(入股)或授权经营方式配置土地条件的企业，其土地资产处置方案报国土资源部审批。国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资(入股)或授权经营方式配置土地的企业，其土地资产处置方案报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。《土地登记办法》规定，“以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记”。

　　例题1：以授权经营方式获取国有建设用地使用权的国家控股公司，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁方式配置土地，企业不需要办理变更土地登记手续。( ) (2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　答案：×

　　解析：《土地登记办法》规定，“以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记”。

　　例题2：我国当前国有土地使用权出让的主要方式有( )。(2009年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.协议

　　B.招标

　　C.拍卖

　　D.挂牌

　　E.授权经营

　　答案：ABCD

　　解析：国家授权经营是国家将土地使用权授权给国家控股公司经营，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，对授权经营的土地享有占有权、使用权、部分收益权和部分处置权。

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