2013年土地估价管理基础与法规备考资料24

　　(三) 集体建设用地使用权的权能及规定

　　1.集体建设用地使用权的范围

　　按照现行法律法规规定，农村集体建设用地的使用范围主要包括：

　　(1)兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括：乡镇办企业使用属于本乡(镇)集体所有的土地;村办企业使用属于本村集体所有的土地;村民组办企业使用本村民组所有的土地;个人办企业使用所在农民集体组织的土地。

　　(2)乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室。

　　(3)农村村民建住宅使用本集体所有的土地。

　　按照现行法律规定，不允许乡(镇)办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地。但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。

　　2.集体建设用地使用权的权能及规定

　　(1)乡镇企业用地使用权

　　乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农业经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。

　　①乡镇企业用地使用权主体。包括：农村集体经济组织设立的独资经营企业;农村集体经济组织通过以符合要求的土地使用权入股、联营的形式与其他单位、个人设立的企业。

　　②报批。《物权法》规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。申请取得乡镇企业用地使用权，应持有相关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

　　③权能。乡镇企业对其经营用地享有占有权、使用权和收益权。农村集体经济组织独资设立的企业，其收益一般归农村集体经济组织。

　　④限制。乡镇企业的建设用地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押。在抵押权实现后，未经土地征收程序，该土地原有的集体所有性质不变。

　　(2)乡村公益用地使用权

　　乡村公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体建设用地使用权。

　　①乡村公益用地使用权主体。乡村公益用地使用权主体是农村集体经济组织以及其依法设立的学校等公益性组织。

　　②权能。乡村公益事业用地使用权人对土地仅享有占有权、使用权，一般没有收益权与处分权。这是该项权利的用途性质所决定的。

　　③限制。乡村公益事业用地使用权的权利人不得擅自改变土地用途，不得将土地用于经营性活动，不得将权利转让、出租、抵押或用于其他形式的交易。

　　(四)土地承包经营权的权能及规定

　　土地承包经营权的法律依据包括：《土地管理法》、《农村土地承包法》和《物权法》。

　　土地承包经营权属于用益物权。《土地基本术语》规定，土地承包经营权是指农村集体经济组织成员或者农村集体经济组织以外的单位或个人依据承包合同取得的对集体所有或国家所有由农民集体使用的农村土地从事农业经营并取得收益的权利。

　　1.我国农村土地承包经营权的特征。包括：①农村土地承包经营权的主体是发包方和承包方。发包方一般是农村集体经济组织、村民委员会或村民小组。承包方是指有权签订土地承包经营合同的农户、个人。农村土地承包经营权的客体是集体所有的土地。②农村土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权。法律规定，农村土地承包经营权仅限于从事农业生产。这表明，这种土地承包经营权不含有土地开发权，即无权将土地经过开发用于非农业生产。③农村土地承包经营权是一种尚不十分稳定的土地使用权。法律虽规定了土地承包期限可达30年，但同时又规定经过集体经济组织(村民委员会)三分之二以上成员讨论通过，可以在承包期内适当进行土地调整。④农村土地承包经营权是土地所有权实现的一种形式，双方当事人应遵循平等、自愿、等价、有偿的法律原则。

　　2.土地承包经营权的权能及规定

　　《物权法》规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。

　　土地承包经营权流转，不得改变土地集体所用性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。土地承包经营权流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

　　例题：根据我国现行法律的规定，农村集体土地不能买卖，所以其承包经营权不是一种物权，也不具有市场价值。( )(2007年《土地管理基础与法规》试题)

　　答案：×

　　解析：土地承包经营权属于用益物权。

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