2013年土地估价管理基础与法规备考资料47

　　(二)土地登记

　　1.土地登记的法律、法规依据：《宪法》、《民法通则》、1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地登记办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地权属争议处理暂行办法》等。

　　2.土地登记的概念

　　土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中，国有土地使用权包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。

　　土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

　　土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

　　例题1：土地登记，是指将( )、以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

　　A.国有土地所有权

　　B.国有土地使用权

　　C.集体土地所有权

　　D.集体土地使用权

　　E.土地抵押权、地役权

　　答案：BCDE

　　解析：土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

　　例题2：确定土地产权的法律手段是( )。(2007年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.地籍调查

　　B.权属调查

　　C.地籍测量

　　D.土地登记

　　答案：D

　　解析：基础考核点。地籍所研究的地籍管理措施体系是土地管理的基础与核心之一;所研究的地籍制度中土地登记是确定土地产权的法律手段。

　　例题3：某企业跨两个县用地，在进行土地登记时应该( )。(2009年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.在所涉及土地面积比例较大的县级人民政府办理土地登记

　　B.报土地所跨区域各县级人民政府分别办理土地登记

　　C.报上级市人民政府进行登记

　　D.报省国土资源厅登记

　　答案：B

　　解析：《土地登记办法》规定，跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

　　例题4：国土资源行政主管部门在办理土地所有权、土地使用权、土地抵押权和地役权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。( )

　　答案：×

　　解析：国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

　　例题5：集体土地登记发证由( )以上人民政府负责。(2007年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.乡(镇)

　　B.县级

　　C.市级

　　D.省级

　　答案：B

　　解析：《土地登记办法》第三条规定，土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

　　例题6：土地登记以( )为单位进行。(2007年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.土地使用者

　　B.土地所有者

　　C.宗地

　　D.地块

　　答案：C

　　解析：法规考核点。《土地登记办法》第五条规定，土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

　　3.土地登记制度类型

　　根据登记的内容和方式的不同，各国土地登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。

　　(1)契据登记制

　　契据登记制度的理论基础是对抗要件主义。契据登记制的特点包括：①订立契据即可生效;②登记只是形式审查;③登记不具有公信力;④属于动态登记。

　　(2)产权登记制

　　产权登记制的理论基础是成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

　　权利登记制的特点包括：①登记具有强制性;②登记是生效的必要条件;③进行实质性审查;④登记具有公信力。

　　托伦斯登记制的特点包括：①土地权利变更不经登记不生效;②进行实质审查;③登记具有绝对公信力;④发给权利证书;⑤登记机关赔偿责任。

　　例题：世界各国实行的主要土地登记制度有( )。(2007年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.权利登记制

　　B.契据登记制

　　C.科斯登记制

　　D.詹姆斯登记制

　　E.托仑斯登记制

　　答案：ABE

　　解析：根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

　　2、我国土地登记制度的特点

　　我国现行的土地登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下几点：①属于强制登记;②土地权利经登记受法律保护;③进行实质性审查;④登记具有绝对公信力;⑤颁发土地证书。

　　3、土地登记类型

　　土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记。

　　(1)土地总登记

　　土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

　　例题：土地总登记是按照( )进行的。(2009年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.基准地价区

　　B.土地利用总体规划的允许建设区

　　C.行政辖区

　　D.城市总体规划的规划区

　　答案：C

　　解析：土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

　　(2)土地初始登记

　　土地初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。依法以划拨方式、出让方式、划拨方式转为出让方式、租赁方式、国有土地使用权作价出资或者入股方式、国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应持《土地登记办法》所要求的相关批准用地文件和相关证明材料，申请国有建设用地使用权初始登记。依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。

　　例题：依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建没用地使用权( )。(2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.土地总登记

　　B.变更登记

　　C.初始登记

　　D.预告登记

　　答案：C

　　解析：《土地登记办法》规定，依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。

　　(3)土地变更登记

　　土地变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。申请土地变更登记的情形有：国有建设用地使用权转让;因处分抵押财产而取得土地使用权;因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，土地权利人姓名或名称、地址发生变化;土地的用途发生变更。

　　(4)土地注销登记

　　土地注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

　　根据《土地登记办法》规定，申请土地注销登记的情形有：依法收回的国有土地的;依法征收的农民集体土地的;因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭的;当事人未办理注销登记的;因自然灾害等原因造成土地权利消灭的;非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的。

　　(5)土地其他登记

　　土地其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

　　(1)更正登记。国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。

　　土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。

　　(2)异议登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项存在错误，而土地登记簿记载的权利人又不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

　　异议登记申请人在异议登记之日起15日内没有起诉的，人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的，或者人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的情形，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记。

　　(3)预告登记。当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定，持转让协议申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起3个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

　　(4)查封登记。查封登记是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

　　4.土地登记的程序

　　不同类型的土地登记的程序不尽相同，但从一般意义上说，土地登记工程顺序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发或更改土地证书5个步骤。

　　土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和规章另有规定的除外。土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：①土地总登记;②国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记;③因继承或者遗赠取得土地权利的登记;④因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记;⑤因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记;⑥更正登记或者异议登记;⑦名称、地址或者用途变更登记;⑧土地权利证书的补发或者换发;⑨其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

　　例题：土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请登记。( ) (2009年《土地管理基础与法规》试题)

　　答案：×

　　解析：两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

　　5.土地登记表格使用及填写说明

　　2008年7月15日，国土资源部《关于印发《土地登记表格》(试行)的通知》(国土资发〔2008〕153号)。新版《土地登记表格》在1995年修订的《土地登记规则》的基础上，按照《土地登记办法》的新规定，进行了较大幅度修改。《表格》共包括土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记簿和土地归户卡等项内容，其中土地登记申请书和土地登记审批表都是国土资源部首次全国统一制定。

　　①土地登记申请书

　　申请书以宗地为单位填写。一个土地使用权人或所有权人使用或拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写申请书。一宗地有多个土地使用权人的，由各共有土地使用权人分别填写申请书。当事人双方共同申请登记的，应当由当事人双方共同填写一份申请书。申请书必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充。

　　②土地登记审批表

　　审批表以宗地为单位填写。一宗地有多个土地使用权人的，按各共有使用权人的土地情况分别填写审批表。审批表必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充。

　　③土地登记簿

　　土地登记簿由每宗地的土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录三部分组成。土地登记簿以物的编成为基础，以街道(乡、镇)为单位，按街坊(村)及宗地号顺序排列组装。

　　土地登记卡以宗地为单位填写：土地权利人独自拥有或使用一宗地的，土地登记时，只填写土地登记卡及续表。两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表。土地登记卡记载的内容发生变更或进行初始、变更、注销和其他登记的，在土地登记卡续表上进行登记。但地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。

　　④土地归户卡。

　　以土地权利人为单位填写。土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。

　　⑤填写说明

　　共用宗卡号：共用宗时，各土地使用权人土地登记卡的编号。共用宗卡号由国土资源行政主管部门统一编号。

　　地 号：地籍调查中的地籍编号，即宗地的编号。

　　图 号：宗地所在地籍图的图幅号。

　　权利人：土地使用权人、所有权人姓名或名称。

　　单位性质：行政事业单位填写行政、事业。

　　企业单位：填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或其他(依据国家统计局、国家工商管理总局《关于经济类型划分的暂行规定》)。

　　个人住宅：填写个人。

　　宗地面积：宗地土地面积。

　　用 途：按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)的二级类填写。

　　例题：在国有土地使用证中，关于土地用途一栏，下列填法正确的是( )。(2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.企业用地

　　B.煤矿用地

　　C.仓储用地

　　D.批发零售用地

　　E.商务金融用地

　　答案：CDE

　　解析：土地用途按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)的二级类填写。企业用地、煤矿用地，不是二级类。

　　土地分类面积：按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)的一级类填写。

　　权属性质：填写国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体农用地使用权。

　　使用权类型：指土地使用权取得方式，与土地的权属性质相对应。国有土地使用权填写划拨、出让、作价出资或者入股、租赁或授权经营等。集体土地使用权填写荒地拍卖、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、集体土地入股、联营等。

　　使用期限：政府批准的使用期限，未明确土地使用期限的不填。

　　终止日期：土地使用期限的终止时间。未明确土地使用期限的不填。

　　取得价格：土地申请人(权利人)申请土地登记时申报的交易地价。

　　使用权面积：土地使用权人在一宗地内使用的土地面积。共用宗的为独用面积与分摊面积之和，非共用宗的为宗地面积。

　　独用面积：土地权利人在共用宗内独自使用的土地面积。

　　分摊面积：共用宗时，各土地使用权人在共用面积内分摊到的土地面积。

　　土地抵押面积：用以抵押的土地面积。

　　建筑容积率：土地权属来源证明文件确定的建筑容积率、建筑密度、建筑限高。

　　土地归户卡号：土地权利人土地归户卡的编号。

　　登记类型：填写土地登记的具体类型，如集体土地所有权总登记、划拨国有建设用地使用权初始登记、土地抵押权初始登记、土地权利人姓名或名称变更登记、地址变更登记、土地用途变更登记、更正登记、异议登记、预告登记等。

　　土地抵押金额：土地抵押合同约定的贷款金额。

　　土地抵押期限：土地抵押合同确定的起始日期和终止日期。

　　申请登记的内容：简述申请登记的具体事项以及相应的理由等。

　　例题：土地登记中的“分摊面积”是指土地使用者在( )中应分摊的面积。(2007年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.共有土地使用面积

　　B.全部土地使用面积

　　C.建筑物共有面积

　　D.建筑物总面积

　　答案：A

　　解析：法规考核点。土地登记中的“分摊面积”指使用者在共有使用权面积中应分摊的面积，共同使用一幢建筑物时，可按使用的建筑面积比例分摊。

　　6.土地登记簿和土地权利证书

　　(1)土地登记簿

　　土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应载明下列内容：①土地权利人的姓名或者名称、地址;②土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况;③土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格;④地上附着物情况。

　　(2)土地权利证书

　　土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明，包括国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书。

　　例题1：土地证书由土地管理部门填写，并代表( )颁发。(2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.县级以上土地管理部门

　　B.县级以上人民政府

　　C.县级土地管理部门

　　D.县级人民政府

　　答案：B

　　解析：土地权利证书由土地管理部门填写，县级以上人民政府颁发。

　　例题2：依据《土地登记办法》规定，我国土地权利证书不包括( )。(2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.《国有土地使用证》

　　B.《集体土地所有证》

　　C.《农村承包地使用权证》

　　D.《土地他项权利证明书》

　　答案：C

　　解析：土地权利证书包括：①国有土地使用证;②集体土地所有证;③集体土地使用证;④土地他项权利证明书。

　　7.土地他项权利登记的内容及特点

　　土地他项权利登记是指在已经登记过土地所有权和使用权的土地上新设定的其他土地权利的登记。根据《土地登记办法》规定，目前主要是对土地使用权抵押权和地役权进行登记。

　　土地他项权利登记的具体类型，包括：①土地抵押权初始登记、最高额抵押初始登记、地役权初始登记;②土地抵押权变更登记、地役权变更登记;③土地抵押权、地役权注销登记。

　　(1)土地他项权利登记的内容

　　①土地他项权利当事人，主要包括土地抵押权、地役权的权利人，包括抵押权人、抵押人;需役地权利人、供役地权利人。

　　②土地抵押权、地役权登记时，除填写土地抵押权、地役权的登记内容以及相关证明文件的类型、编号、日期外，还应填写土地抵押权、地役权的权利人、内容、范围、设定日期、存续期限、土地他项权利证书号等。

　　(2)土地他项权利登记的特点

　　①土地他项权利设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，可直接进行注册登记。

　　②土地他项权利的登记，在土地登记卡续表上进行登记。但地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。

　　③土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。

　　例题：土地抵押权、地役权由( )登记，核发土地他项权利证明书。

　　A.乡级以上人民政府国土资源行政主管部门

　　B.乡级以上人民政府

　　C.县级以上人民政府国土资源行政主管部门

　　D.县级以上人民政府

　　答案：C

　　解析：土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

　　8.土地登记代理的概念及有关要求

　　土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。

　　土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。国家对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行执业资格制度，纳入全国专业技术人员执业资格证书制度统一规划。

　　土地登记代理的业务范围包括：1)办理土地登记申请、界址、地籍调查、领取土地证书等。2)收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料。3)帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续。4)查询土地登记资料。5)查证土地产权。6)提供土地登记及地籍管理相关法律咨询。7)与土地登记业务相关的其它事项。

　　开展土地登记代理，应当遵循的原则包括：1)合法原则;2) 公平公正原则;3) 诚实信用原则;4)等价有偿原则;5) 平等自愿原则;6)保密原则。

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