2013年土地估价管理基础与法规备考资料56

　　五、土地用途管制制度的概念(掌握)

　　土地用途管制制度是《土地管理法》确定的加强土地资源管理的基本制度。土地用途管制制度是政府为保证土地的合理利用而对土地权利人的土地利用活动施行限制的一系列法规、规则的总和，是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，规定土地用途，明确土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性的管理制度。其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。 按照土地用途管制的要求，对土地资源的利用，特别是各类非农建设占用耕地，就要严格按土地利用总体规划和年度计划供地，严格把好农用地转用、土地征收审批关，严格执行耕地“占一补一”的补偿制度，严格依法征地和执行征地补偿安置制度。

　　土地利用规划是实施用途管制的依据，而用途管制是落实土地利用规划的手段和措施。

　　例题：土地用途管制制度是( )确定的加强土地资源管理的基本制度。

　　A.《城市房地产管理法》

　　B.《土地管理法》

　　C.《建筑法》

　　D.《城乡规划法》

　　答案：B

　　解析：土地用途管制制度是《土地管理法》确定的加强土地资源管理的基本制度。

　　六、土地用途管制的作用和意义(掌握)

　　国家实行土地用途管制的目的和作用在于强制性地严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，促进经济增长方式和土地利用方式由粗放型向集约型转变，保障粮食安全、保障经济发展、保障生态安全，实现社会经济可持续发展的目标。

　　在我国目前人地矛盾十分紧张的情况下，实施土地用途管制制度有其现实的必然性和重要意义。

　　1.土地用途管制制度是一种比较先进的土地资源管理制度。随着经济的发展，工业化和城市化程度提高，土地的不合理利用和浪费现象十分严重，必须强化土地利用的政府调控力度，逐步形成了以土地规划为依据，对土地用途变更实行严格控制的土地用途管制制度。

　　2.土地用途管制制度可以解决我国分级限额审批制的弊端。

　　3.可以实现利用整体效率最大化。

　　4.协调“吃饭”与“建设”的矛盾。土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点，因此，它是最珍贵的自然资源，最宝贵的物质财富。在征收土地时，必须坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策。

　　5.消除土地利用中不利的外部性影响，保护环境，实现土地的可持续利用。

　　例题：以下土地管理目的中，( )不是土地用途管制的目标。(2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.土地利用整体效率最大化

　　B.协调建没与保护的矛盾

　　C.消除土地利用中负外部性影响

　　D.确保被征地农民生活水平不降低

　　答案：D

　　解析：实施土地用途管制制度有其现实的必然性和重要意义：1.土地用途管制制度是一种比较先进的土地资源管理制度。2.土地用途管制制度可以解决我国分级限额审批制的弊端。3.可以实现利用整体效率最大化。4.协调“吃饭”与“建设”的矛盾。5.消除土地利用中不利的外部性影响，保护环境，实现土地的可持续利用。

　　七、土地用途管制的内容(掌握)

　　1.按用途对土地进行分类

　　《土地管理法》将土地按用途分为三大类型，即农用地、建设用地和未利用地，不同用途的土地，其用途管制的具体内容不同。《土地利用现状分类》采用一级、二级两个层次的分类体系，共分耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地等12个一级类，57个二级。

　　2.土地利用总体规划规定土地用途

　　《市县乡级土地利用总体规划编制指导意见》(国土资厅发〔2009〕51号)规定，土地规划分类指土地利用总体规划编制中，根据规划管理需要，对土地现状分类进行归并或细分形成的规划用地分类。土地规划基数采用三级分类体系。其中，一级类3个，为农用地、建设用地、未利用地;二级类11个，为耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地、城乡建设用地、交通水利用地、其他建设用地、水域、滩涂沼泽、自然保留地;三级类33个。

　　根据《市(地)级土地利用总体规划编制规程》(TD/T 1023―2010)和《县级土地利用总体规划编制规程》(TD/T 1024―2010)规定，土地利用功能区是指为合理利用土地，控制和引导土地利用的主要功能，依据区域土地资源特点和经济社会发展需要划定的空间区域。一般包括基本农田集中区、一般农业发展区、城镇村发展区、独立工矿区、生态环境安全控制区、自然与文化遗产保护区等土地利用功能区类型。

　　土地用途区是指为指导土地合理利用、控制土地用途转变，依据区域土地资源特点和经济社会发展需要划定的空间区域。一般包括基本农田保护区、一般农地区、城镇村建设用地区、独立工矿区、风景旅游用地区、生态环境安全控制区、自然与文化遗产保护区、林业用地区、牧业用地区等类型。

　　建设用地管制区是指为引导土地利用方向、管制城乡用地建设活动所划定的空间地域。具体划分为允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区四种类型。

　　另外，《市县乡级土地利用总体规划编制指导意见》中，还提出了基本农田集中区和基本农田整备区的划分。市级土地利用总体规划，可根据当地实际情况，将基本农田分布集中度相对较高、优质基本农田所占比例相对较大的区域，划定为基本农田集中区。乡级土地利用总体规划，在落实基本农田保护任务、明确划定基本农田保护地块的前提下，可结合新农村建设和土地综合整治项目的实施，划定基本农田整备区。

　　3.土地登记注册土地用途

　　2008年7月15日，国土资源部《关于印发《土地登记表格》(试行)的通知》(国土资发〔2008〕153号)在填写说明中，明确“用途”要按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)的二级类填写。因此，土地登记土地“用途”按照 57个二级类来填写，而不是按照12个一级类填写。但是土地分类面积则按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)的一级类填写。

　　4.土地用途变更实行审批

　　土地用途变更实行审批表现在两个方面，一是农用地转用审批是实现土地用途管制的关键。建设需要占用农用地的，必须在土地利用总体规划确定的建设用地范围内安排，符合土地利用总体规划和产业政策的建设项目，按照法定审批程序和权限，依法批准后，方可将农用地转为建设用。二是用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

　　表6―1 关于改变土地用途处置法律、法规依据

　　5.对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚。

　　对于非法占用土地，擅自改变土地用途的行为要按照《土地管理法》等有关法律法规严厉处罚。

　　例题1：在国有土地使用证中，关于土地用途一栏，下列填法正确的是( )。(2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.企业用地

　　B.煤矿用地

　　C.仓储用地

　　D.批发零售用地

　　E.商务金融用地

　　答案：CDE

　　解析：土地用途按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)的二级类填写。企业用地、煤矿用地，不是二级类。

　　例题2：《土地管理法》规定，按用途划分，我国的土地分为农用地、建设用地和( )。 (2000年土地管理基础试题)

　　A.耕地

　　B.建设用地

　　C.已利用地

　　D.未利用地

　　答案：D

　　解析：在土地管理法中，土地利用总体规划将土地分为三类，即农用地、建设用地和未利用地。

编辑推荐：2013年土地估价师考试VIP套餐

         2012土地估价师考试真题及答案专题

          土地估价师历年真题汇总